I - HISTÓRICO PROFISSIONAL
A intermediação imobiliária no Brasil começou de maneira informal, no período colonial, com os primeiros agentes de negócios, imobiliários. Dava-se essa denominação a agentes imobiliários, àqueles que, entre outras atividades, também se encarregavam em descobrir os proprietários dos terrenos e moradias que poderiam ser vendidos aos estrangeiros que aqui chegavam. Não se tratava de uma profissão regular na acepção técnica do termo, e, sim como das demais, uma atividade econômica, sem qualquer vínculo de emprego ou classista. A limitação dos meios de comunicação e a dificuldade pela descoberta de novas oportunidades de negócios, geraram um movimento de trocas de informações pessoais entre os agentes imobiliários. Eles, diariamente, se encontravam nos cafés nas esquinas e outros pontos movimentados das cidades maiores para procurar e oferecer imóveis para seus clientes. Esse intercâmbio, modesto a princípio, foi se desenvolvendo atraindo novos interessados pela atividade, fazendo surgir às primeiras lideranças. Nasceu, assim, no Rio de Janeiro, o primeiro sindicato dos corretores de imóveis, no ano de 1927. Uma vez organizado e promovendo a expansão de negócios de seus filiados, o Sindicato do Rio tornou-se uma referência para a atividade de corretagem da época. Sua experiência foi levada a outros estados, repetindo-se a boa repercussão no, ainda, incipiente mercado imobiliário. Unidos sob a forma de sindicatos, os corretores passaram a trabalhar no sentido de ver a atividade legalmente reconhecida, com lei própria disciplinando a profissão. Até então, a atividade era considerada sem importância já que qualquer pessoa podia exercê-la. Pertencer ao sindicato era uma vantagem, mas não uma obrigatoriedade legal.
Este movimento sindical foi ganhando força e mobilizando outros segmentos dentro da própria atividade. Tal fato foi acentuado com o surgimento das empresas imobiliárias que, como pessoas jurídicas, estavam a exigir atenção do poder público. Como fruto dessa exigência conscientização e organização foi promulgada a Lei 4.116, de 27 de agosto d e 1962, dispondo sobre a regulamentação do exercício da profissão de Corretor de Imóveis.
A história do Corretor de imóveis no Brasil começou com a chegada da família Real no Rio de Janeiro em 1807, mas somente a partir de 1937 é que aconteceram os primeiros movimentos de lideranças de SP e RJ com o propósito de regulamentar a profissão de Corretor de Imóveis. Com apoio do então Deputado Ulysses Guimarães, foi um longa caminho que passou por diversas relatorias, com sugestões variadas , algumas delas impediam que o corretor de posse da responsabilidade para vender um determinado imóvel, não poderia ele comprar ou vender tal imóvel para seus ascendentes ou descendentes, outra sugestão obrigava o futuro corretor a emitir uma caução com valor pré-determinado para poder exercer a atividade. Como todas as lutas de classes, sempre são muito discutidas e quase sempre demoram muito para se chegar a um texto coerente e condizente com a profissão ou a categoria.
A função legalizada de Corretor de imóveis surge a partir da organização da economia brasileira e passa a ser regulamentada pela primeira vez pela Lei n.º 4.116 – de 27 de agosto de 1962. Nesta primeira regulamentação, o Ministério do Trabalho não exige uma formação específica para o profissional desta função. Como podemos ver, é que exigência do Ministério para exercer a profissão e se registrar como Corretor de imóveis, o indivíduo deveria ser uma pessoa idônea, estar em dia com sua obrigações eleitorais e militares, com capacidade intelectual e profissional e de boa conduta. É interessante também que a Lei exigia que o profissional comprovasse residência de no mínimo três anos no lugar onde desejasse exercer a profissão.
O Registro do profissional na função de Corretor de imóveis era publicado no Diário Oficial da União e recebia uma identidade profissional da função de Corretor de Imóveis.
Mais tarde, em 1978 surge então uma nova legislação, a Lei 6.530/78, regulamentando a profissão de Corretor de imóveis e também criando o Conselho Federal de Corretores de Imóveis, Órgão ligado ao Ministério do Trabalho, com autoridade para normatizar a profissão e punir aqueles profissionais que não atendesse as novas exigências para a profissão. Aí inovam, exigindo que o profissional tivesse um diploma de Técnico em Transações imobiliárias, Título esse fornecido através de bancas feitas pelas Secretarias Estaduais de Educação. Essa Nova Lei passa também a exigir do profissional que todos os imóveis sob sua responsabilidade para venda, deveria ter um contratado de exclusividade para vende-lo e anunciá-lo, sem o devido contrato este profissional não poderia fazer tal negociação.
Do ponto de vista mercadológico, essa profissão é uma das mais bem remuneradas e faz com que o profissional, pelo seu esforço e dedicação, consiga um alto salário. Isto porque a comissão pela intermediação da venda ou compra de imóvel urbano é de 5% (cinco por cento), do valor total do bem.
O que sustenta o mercado imobiliário são duas âncoras: a oferta de crédito pelo governo com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço FGTS, e pela Oferta de imóveis à venda no mercado. A questão é que estas duas âncoras nunca estão juntas no mercado. Se tivermos uma grande oferta de Crédito, como no atual momento da nossa economia, faltam imóveis para atender a esta demanda, e o pior, quando temos uma demanda muito maior do que o mercado, tempos um inflacionamento do setor. Esse fenômeno leva a um recuo do mercado, e isto não é bom para os corretores e imobiliárias.
Porém o que estabiliza o setor é justamente a necessidade que o Governo tem de geração de emprego. O Setor da Construção civil é o setor que mais emprega no Brasil e que mais gera emprego em curto prazo. Então, o Governo tem incentivado o setor, baixando a taxa de juros para financiamento populares e criando instrumentos, tais como os subsídios para incentivar a Construção civil e , logicamente a geração de emprego na economia.
Sob este ângulo, o Corretor de imóveis tranqüiliza, pois as perspectivas de crescimento do setor são as melhores possíveis.
Também o mercado é suscetível de crises, como tivemos em 1996, uma grande construtora (ENCOL), que operava em quinze dos vinte seis estados brasileiros, por má administração, requereu falência, levando o mercado de imóveis em “lançamentos” a uma crise que durou mais de dez anos para o mercado voltar a operar com normalidade. O mercado de imóveis em lançamentos, são projetos que as construtoras lançam no mercado para a venda, mas com entrega futura. Por exemplo, a Construtora Portoli Ltda, apresenta um projeto de Construção 300 apartamentos em seis blocos, que serão construídos num prazo de vinte seis meses, mas no lançamento já coloca estes 300 apartamentos a venda de imediato. Aqui na Cidade de Uberlândia, apenas a partir de 2006, é que voltamos a vender apartamentos nestas condições, pois o mercado, antes desta data, ainda estava receoso, por causa dos calotes( Projetos oferecidos e vendido no mercado local e que não foram entregues aos promissários compradores) que outras construtora havia lançados. Atualmente a nossa cidade tem crescido muito, principalmente no processo de verticalização (processo pelo qual a cidade cresce construindo edifícios para moradias e a prestação de serviços, ocupando as áreas mais centrais), como também na expansão territorial, apesar da Secretaria Municipal de Habitação estar atenta para impedir que grandes áreas vazias centrais fiquem apenas para valorização. Aqui é comum ocorrer a desapropriação de determinadas áreas, para evitar uma expansão que terá um custo muito maior para a Prefeitura do que a desapropriação de áreas mais próximas ao centro.
Em Uberlândia acreditamos que o déficit habitacional, atualmente ultrapasse as 25 mil unidades, ou seja, para que o mercado imobiliário da nossa cidade estabilizasse, seria necessário, atualmente, a construção de mais de dez mil unidades ano, fato que ainda está muito longe da nossa realidade. Tanto é que no ano de 2009, a Caixa Econômica Federal liberou mais de cinco mil cartas de créditos, para imóveis até o valor de R$ 100.000,00( cem mil reais), como não havia disponibilidade desta quantidade de unidades no mercado, houve um inflacionamento do mercado, com uma alta violenta nos preços dos imóveis, até o valor de R$ 100.000,00 ( Cem Mil Reais). Isto porque, até este valor, o governo ofertava aos compradores de imóveis novos, um subsídio de até R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), ou seja, você compraria um imóvel de R$ 95.000,00 e poderia ganhar, dependendo da sua renda, um desconto de até R$ 18.000,00, nas parcelas a serem pagas no financiamento.. Caso você resolvesse vender este imóvel, o governo cobraria de volta o subsídio que ele ofereceu.
O programa do governo Federal em parceria com a Caixa Econômica Federal e as Prefeituras municipais, o PAR (programa de Arredamento residencial), para quem ganha até dois salários mínimos, só em Uberlândia recebeu mais de quarenta mil inscrições, neste ano.
Portanto, o mercado imobiliário sempre estará em alta, primeiro pela necessidade que o governo tem de geração de emprego e segundo pela própria necessidade da população de adquirir a sua casa própria, e pra isto os incentivos do governo estão cada vez mais atrativos a estes futuros compradores.
II - PERFIL DO PROFISSIONAL
A primeira característica do corretor é sua habilitação legal. Para exercer a profissão, o corretor necessita possuir diploma de (T.T.I.) Técnico de Transações Imobiliárias ou de nível superior na área de transações imobiliárias e, posteriormente, ser aprovado no exame de proficiência, instituído com a Resolução 800/2002 para assim, obter sua inscrição no Creci. Satisfeitas as exigências legais, o Corretor é um profissional que se encontra apto a agenciar negócios para terceiros, intervindo na aproximação de partes interessadas em transações imobiliárias, procurando eliminar os pontos divergentes e diminuindo as distâncias até o fechamento do negócio.
Como qualquer profissão, a boa aparência sempre é levada em consideração. Lembre-se que boa aparência não é beleza. Boa aparência é o profissional apresentar vestido de forma coerente com a profissão. Em alguns lugares a gravata é obrigatória, porém aqui no interior, nem sempre ela é exigida, mas se possível apresente com ela, pois as pessoas gostam de negociar com pessoas sérias e o traje social, faz com que o profissional se torne mais sério e mais responsável. Isto não é regra! Boa aparência também é representada por um vocabulário formal, sem uso de gírias, ou brincadeiras desnecessárias, que muita das vezes pode ser empecilho para a realização da venda. Então, sempre se apresente ao cliente de maneira formal, educadamente, medindo as palavras e o que você vai falar sobre o imóvel e sobre as pessoas. Pois é das suas respostas que ele vai avaliar o seu caráter e a seriedade do seu profissionalismo.
È bom lembrar que no mercado imobiliário, nós vivemos de relacionamentos. Então, se você sabe que a venda que você está realizando trará conseqüências negativas para o seu cliente, não faça a venda, pois da mesma forma, o seu cliente sempre lembrará de você, toda vez que ele tratar sobre aquele assunto e, olha, ele sempre trata do mesmo assunto. Se o Corretor de imóvel for honesto com o cliente, pode ter certeza de que sempre, ele estará indicando novos clientes para você, e ainda elogiando o seu trabalho e o seu profissionalismo. Esta profissão é exclusivamente de relacionamentos, então tenha bons relacionamentos para que possa ser um excelente profissional.
Cliente é chato. Isto mesmo, mas até você quando vai comprar alguma coisa, deve ater aos pormenores do produto que esta comprando. Então gaste tempo com o seu cliente, pois ele acredita que somente ele pode comprar aquele imóvel, e você tem de acreditar que somente você poderá realizar o grande sonho da vida dele. Nunca veja o cliente como um chato, mas como alguém que quer conhecer o produto que está comprando. É o mínimo que você pode fazer por ele, é instruí-lo sobre o produto.
Seja sempre objetivo, pois você não perderá tempo e nem ocupará o tempo do seu cliente. Um bom exemplo disto, é quando um cliente liga querendo comprar um imóvel de até R$ 150.000,00. Não adianta você mostrar pra ele um imóvel de R$200.000,00 ou R$ 250.000,00. Questione com ele! Até quanto o senhor poderia chegar sobre o valor do imóvel? Seja objetivo.
Nunca ofereça garantias que você não as tenha. Com o novo Código do Consumidor, promulgado em 2003, o Corretor de imóveis é co-responsável pelas vendas, das quais ele omitiu ou ofereceram dados que não faziam parte do objeto da compra. Então, você pode sim ser processado por omitir ou garantir coisas ou fatos que não existam. Fique atento.
A sua honestidade é o seu marketing na sua profissão. Valorize isto, pois você sempre precisará dele.
O Corretor de imóvel é um profissional liberal, portanto dificilmente você terá uma carteira assinada, mas sim um contrato de prestação de serviços. Portanto suas garantias futuras serão por conta e risco seu. Antecipe seu futuro, pagando uma previdência, que seja, o INSS ou uma previdência privada, pois futuramente você precisará dela.
Seja um profissional alegre, sempre disposto e persistente. Venda de imóveis é um processo, não é como comprar pães na padaria. A negociação normalmente é demorada, quanto maior é o valor da venda, maior será também a complexidade da negociação. Portanto, depois de realizar a venda, vem a vez da pós-venda. O cliente sempre acha que comprou um imóvel de você e, portanto você será sempre o canal de ligação dele com o ex-proprietário. A Pós-venda é tão importante como a própria venda, valorize ela e o cliente, lembre-se do marketing.
Você é um profissional de venda, capacitado e qualificado para isto, portanto é merecedor da sua remuneração. É muito comum no meio imobiliário haver negociação quanto ao valor da comissão paga pelos serviços prestados. Não abra mão da sua remuneração. A legislação é muito clara na tabela de Comissões. A Comissão para venda e imóveis urbanos, aqui na nossa região é de 5% (cinco por cento), do valor do imóvel. Receba os 5% , pois por direito legal são seus, e não negocie este valor, pois você estará desvalorizando o seu profissionalismo e sua classe.
O corretor é, pois, um profissional dono de sua própria atividade. Ele pode trabalhar individualmente, com escritório em sua própria casa ou aliar-se a outros corretores com escritório conjunto, ou, ainda ligar-se a uma empresa imobiliária, trabalhando em sistema de parceria, sem, contudo perder seu status de profissional liberal ou autônomo. Há que se registrar a possibilidade de um corretor de imóveis, trabalhar com carteira assinada numa empresa imobiliária, pelo regime da CLT.
O corretor de imóveis tem ampla área de atuação, podendo trabalhar por conta própria ou em corretoras, construtoras, empresas de loteamentos e judiciárias. Num mercado cada vez mais competitivo, o ideal é que ele se especialize em uma das áreas de negociação imobiliária, podendo atuar na venda de imóveis usados, de imóveis rurais, de imóveis em lançamento, em vendas de loteamento, na administração de aluguéis, na administração de condomínios, na avaliação de imóveis, tanto para o poder público como para o mercado imobiliário. Dentro destas diversas áreas, ele ainda poderá optar em trabalhar com uma das três faixas de mercados. Imóveis populares de baixa renda, imóveis médios ou imóveis de luxo, ou ainda com imóveis rurais, comerciais ou industriais e residenciais.
III - POSTURA DO CORRETOR DE IMÓVEIS
1 – Ter um elevado sentido de amor próprio e sobretudo um verdadeiro amor por sua profissão.
2 - Manter sempre uma boa aparência.
3 - Estar sempre de bom humor. Tem um provérbio chinês que diz: “O homem que não sabe sorrir não deveria ter loja”
4 - Falar estritamente o necessário, com voz agradável em linguagem clara e positiva.
5 – Ter iniciativa, tato e imaginação.
6 – Ter autoconfiança e persistência.
7 – Ter coragem de reconhecer suas falhas na auto análise e melhorar a sua performa.
8 – Ser leal, procurando criar um amigo em cada cliente ou colega de trabalho.
9 – Ser organizado, mantendo sempre sua agenda ordenada e seus clientes perfeitamente cadastrados.
10 – Ter respeito pelas pessoas – honrar seus compromissos por mais que pareçam ser banais, não deixar de comparecer a um encontro marcado, não deixar de dar satisfação quando por força realmente maior, não pode comparecer ao encontro marcado.
Marketing Pessoal
É comum atualmente nos depararmos com frases do tipo: este cara tem um Marketing.
Marketing dela é maravilhoso...
Pergunte a você mesmo: o que é realmente um Marketing? A que eu me refiro quando uso este tipo de frase?
Na verdade estamos referindo à forma com que alguém se coloca em evidência.
O nosso Marketing pessoal precisa de:
a) Uma embalagem adequada: jamais confundir elegância com extravagância, vestir-se bem é estar convenientemente trajado(a) para a ocasião. Design do produto não é fator inibidor de uma excelente embalagem: É só saber adequá-la e... Pronto! Teremos em mãos um produto condizente com a embalagem.
b) Propaganda: Desperte a atenção do seu cliente e faça com que ele “compre” você no sentido de “simpatia”.
c) Preço: no sentido íntimo da palavra, expressa: auto-estima; O nosso valor como pessoa; o nosso amor por nós mesmos.
d) Canais de distribuição: Para o produto pessoa, os ambientes onde nos apresentamos: clubes, festas, empresas, restaurantes etc., enfim, onde transitamos normalmente ou estamos só de passagem, constituem elementos disponíveis para a distribuição do produto. Portanto, apresente-se sempre na melhor embalagem e sempre lembre as pessoas de que você é um técnico em transações imobiliárias. Valorize o seu trabalho.
Vendemos a nós mesmos toda vez que falamos ou transmitimos uma idéia que, desejamos, seja aceita. Cuidado com as vendas negativas e com as conversas nos locais de distribuição.
Lembre-se: Um produto precisa ser melhorado sempre.
Você é o melhor produto, aprimorando-o terá excelência sempre!!!!
Cuide das suas emoções e da sua energia mental. Repita sempre. À você mesmo as frases em seqüência:
- Sou excepcional como ser humano.
- Não desistirei jamais.
- Tenho paciência.
- Não existe atitude que me derrote.
- Aprendo sempre com meus fracassos.
- Gosto de ser eu.
- Tenho fé e coragem
- O melhor é para mim.
- Tenho muitos talentos
- Tenho força e não dou lugar ao medo.
- Tenho a paz que excede todo entendimento.
Tem uma história muito engraçada que retrata muito bem o caráter que o Técnico em Transações imobiliárias deve apresentar. A história diz o seguinte:
Um velho carpinteiro estava para se aposentar. Contou a seu chefe os planos de largar o serviço de carpintaria e construção de casas, para viver uma vida mais calma com sua família. Claro que sentiria falta do pagamento mensal, mas necessitava da aposentadoria. O dono da empresa sentiu em saber que perderia um de seus melhores empregados e pediu a ele que construísse uma última casa como um favor especial.
O carpinteiro consentiu, mas com o tempo, era fácil ver que seus pensamentos e seu coração não estavam no trabalho. Ele não se empenhou no serviço e utilizou mão de obra e matéria prima de qualidade inferior. Foi uma maneira lamentável de encerrar sua carreira.
Quando o carpinteiro terminou o trabalho, o construtor veio inspecionar a casa e entregou a chave da porta ao carpinteiro. “ Esta é a sua casa”, ele disse, “ Meu presente para você pela sua dedicação ao trabalho.”
Que choque! Que vergonha! Se ele soubesse que estava construindo sua própria casa, teria feito completamente diferente, não teria sido tão relaxado. Agora iria morar numa casa feita de qualquer maneira.
Assim acontece conosco. Construímos nossas vidas de maneira distraída, reagindo mais do que agindo, desejando colocar menos do que o melhor. Nos assuntos importantes não empenhamos o nosso melhor esforço. Então, em choque, olhamos para a situação que criamos e vemos que estamos morando na casa que construímos. Se soubéssemos disso, teríamos feito diferente.
Pense em você como um carpinteiro. Pense na sua casa. Cada dia você martela um prego novo, coloca uma armação ou levanta uma parede. Construa sabiamente, pois é a única vida que você construirá. Mesmo que tenha somente mais um dia de vida, esse merece ser vivido graciosamente e com dignidade.
A vida é um projeto de “ faça você mesmo”.
O que poderia ser mais claro que esta frase? Sua vida de hoje é resultado de suas atitudes feitas no passado. Sua vida de amanhã será resultado das atitudes e escolha que fizer hoje.
Parece difícil? Muita responsabilidade? Peça ajuda a Deus: “ Se alguém tem falta de sabedoria peça a Deus, ele dará porque é generoso e dá a bondade a todos” Tg.1:5.
IV- LEGITIMIDADE PARA O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO.
É prerrogativa do Corretor de Imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Conforme a Lei 6.530/78, regulamentada pelo Decreto 81.871/ 78. Só pode exercer a profissão de corretor de imóveis, quem estiver legitimado para tal. Uma vez protegido pelo imperativo da lei, o profissional deve sujeitar-se as normas oriundas de seus Conselhos Regionais que, em harmonia com Conselho ou nele não está inscrito, não poderá desenvolver atividades que sejam oriundas da profissão. Neste sentido a lei é clara. Responde civil e criminalmente todos aqueles que cometem ilícitos no desempenho profissional ou que a exerçam a profissão sem estarem regularmente inscritos. Os Conselhos Regionais, órgãos encarregados da orientação e da fiscalização da atividade, tratam de processos envolvendo pessoas que, não estando inscritos como profissionais, exercem ilegalmente a profissão e, assim, por ignorar a legislação ou por ma fé, lesam os clientes que a eles confiam seus interesses. Por não estarem inscritos nos Conselhos de sua região, esses “pseudo corretores”, quando flagrados ou denunciados, têm contra si instaurados os processos pelo exercício ilegal da profissão, cuja consequência é uma ação penal pública, pela prática, de contravenção, como prescreve o Artigo 47 do Decreto - Lei nº 3.688/ 41 (Lei das Contravenções Penais) que assim se expressa: ·········.
Art.47 – Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce sem preencher as condições a que por lei está
Prisão simples, ou multa, a ser definida pelo conselho ou a quem for de competência.
Como em toda profissão regulamentada, a lei prevê direitos e obrigações, que não podem ser ignorados pelo corretor de imóveis. Ele dever estar sempre atento ás normas, já que responde pelos seus atos quando age em desacordo com as normas legais, prejudicando por culpa ou dolo, interesses terceiros, sejam eles clientes, parceiros ou estranhos. Além da legislação específica, existem outras que o corretor de imóveis não pode ficar alheio, tanto na esfera cível como na criminal. Apenas como ilustração sobre a responsabilidade do corretor de imóveis no exercício de sua profissão, transcrevemos o artigo 65 da Lei 4.591/64, que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias:
Art. 65:
“È um crime contra a economia popular promover a incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais do terreno ou sobre a construção de edificações”.
PENA: Reclusão de 1 a 4 anos de prisão, e/ou multa, de 05 a 50 vezes o maior salário vigente no País.
O EXECÍCIO DA PROFISSÃO
FORMAS DE EXERCER
O Corretor tem como objetivo buscar o acordo de vontade das partes numa transação imobiliária. Como profissional autônomo o corretor pode exercer sua atividade de diversas formas. Destacam-se como principais:
● Trabalhando individualmente em casa ou no escritório; ● Aliando-se a outros corretores e mantendo um escritório conjunto com rateio das despesas e participação nos negócios realizados por qualquer um dos parceiros; ● Fazendo parceria com alguma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa imobiliária; ● Como empregado celetista, funcionário admitido de acordo com as regras da (CLT) de uma empresa imobiliária.
Existem pontos positivos e pontos negativos para cada uma das situações. O profissional deve fazer uma avaliação de qual é o melhor método para fazer seu estilo de trabalho. Trabalho Individual em casa ou em seu escritório trabalhando em casa. Onde o escritório e a própria residência, as despesas são pequenas. No entanto corre-se o risco de ficar distante do dia a dia próprio da atividade, onde a troca de informações é altamente positiva para o corretor manter-se atualizado com a dinâmica do mercado imobiliário.
A troca de informações é uma oportunidade que se tem de oferecer algum imóvel a outros profissionais e de se informar com eles se os mesmos têm algum a oferecer. Muitas vezes um colega tem a mercadoria que o outro precisa, um das mais perenes situações para o atendimento de um determinado cliente. Trabalho aliado aos outros corretores. Exercendo a atividade em parceria com outros, o corretor arca com despesas do escritório sob forma de rateio e igualmente divide o resultado de seus ganhos. Na verdade, tudo vai depender da fórmula acordada para o funcionamento do escritório, que, em principio funciona como se fosse uma empresa jurídica, normalmente constituída. Parceria com uma empresa imobiliária – esta empresa ligada a uma imobiliária, tem se mostrado bastante eficaz é largamente utilizada em todo o Brasil, principalmente nas grandes cidades. È a parceria capital financeiro (da empresa) aliada ao capital trabalho (do corretor). Nesse sistema, a empresa oferece o suporte físico e operacional, bancando todos os custos, ficando o corretor com a função da intermediação, arcando, tão somente, com as despesas pessoais necessárias á execução de seu trabalho. Cada imobiliária tem uma forma de fazer a divisão dos resultados financeiros das comissões recebidas, no entanto, normalmente, é obedecido um princípio de tradição para essa modalidade de parceria, ou seja, uniforme quanto ao método e com pequenas variações quanto aos percentuais de cada uma das partes. Como empregado celetista de uma empresa imobiliária – O Corretor terá carteira de trabalho assinada, passando a ser um funcionário da empresa imobiliária, com salário definido, recolhimento de FGTS e, eventualmente, comissionamento por vendas, captação etc.
V - CONCEITOS BÁSICOS NA MEDIAÇÃO DE IMÓVEIS
Inicialmente deve-se definir as figuras em uma operação imobiliária:
a) Comprador: pode ser vendedor, locatário, locador.
b) Corretor de Imóveis: mediador
c) Imóvel : o bem negociado
d) Proprietário: dono do bem
Comprador:
No contrato de compra e venda de imóveis é aquele que recebe a coisa, mediante o pagamento de seu preço. Adquirente a título oneroso de uma coisa ou de um direito, pelo qual paga respectivo preço. No contrato de compra e venda, pode ser chamado de Comprador ou Promissário, ou seja, todo aquele que tiver capacidade para contratar.
Corretor de Imóveis:
(mediador): Aquele que aproxima as partes ou se interpõe entre elas, para o fim de obter a conclusão do contrato. A compra e venda de imóveis, a transação imobiliária, deve ser feita, na forma do disposto na Lei 6.530/78, por corretor de imóveis credenciado pelo CRECI.
Imóvel: (bem) : Define-se bem aquilo que é propriedade liquida e certa de alguém, que detêm a sua posse, podendo dispor da melhor maneira que lhe aprouver.
Bem imóvel: é todo o bem que, por sua natureza ou por destino, não possa removido de um lugar para outro sem perda de sua forma e/ou benfeitorias. São considerados imóveis: os solos com suas partes componentes naturais e/ou benfeitorias.
Proprietário: Aquele que reúne todos os direitos elementares inerentes ao bem (posse, uso, gozo e disposição), ou seja, aquele que tem o legítimo direito de usar, gozar e dispor do bem, e de reavê-lo do poder de quem quer que injustamente o possua ou indevidamente o usufrua.
Finalidade da mediação
Considerando os inconvenientes de toda e qualquer transação comercial, onde para a concretização de um negócio, há sempre uma discussão preliminar entre o vendedor e o comprador, a finalidade básica da intermediação é exatamente evitar as partes interessadas a realização de um mau negócio, por falta de conhecimento e prática. Assim, objetiva a intermediação imobiliária, aproximando as partes interessadas, a concretização do negócio.
Cliente
Pode ser definido como pessoa interessada em realizar uma transação comercial. Assim, identificamos as seguintes categorias de clientes:
Cliente vendedor, cliente-comprador, cliente locador, cliente locatário.
Contactar/ recepcionar clientes
Para realização de um negócio é necessário que as partes interessadas o queiram fazê-lo. Quando o cliente toma iniciativa de efetuar um negócio procura quem queira aceitá-lo, um bom corretor deverá recepcioná-lo de modo a não deixar escapar-lhe por entre os dedos. Este tipo de cliente é um realizador de negócio em potencial, visto que já está predisposto à transação. Quando o contrário, é necessário contactar o cliente, procurá-lo, buscá-lo. Nesta situação torna-se indispensável que o corretor trabalhe-o de modo a incentivá-lo à realização de um negócio. Em quaisquer das duas situações é mister impressionar-se favoravelmente o cliente.
Caracterizar clientes.
A caracterização do cliente é, praticamente, a introdução para a realização de uma transação. Esta fase estabelece os pontos de interesse, identificando-se suas pretensões, desejos e acima de tudo sua potencialidade ( até qual valor pode pagar pelo bem). Para uma boa caracterização é preciso que o corretor seja bem fluente, objetivo, de maneira a levar o cliente a dizer exatamente o que quer. Muitas vezes, o cliente tem uma necessidade, porém, não sabe pô-la de maneira clara, cabe, então, ao Técnico em transações imobiliárias, descobri-las.
Cadastrar Clientes.
Bons negócios não se realizam de uma hora para outra, ou da noite para o dia. Dessa maneira, após o contato inicial com o cliente é importante fazer-se uma ficha de controle do mesmo. Esta tarefa é o cadastro do cliente, onde lançamos toda e qualquer informação que seja julgada necessária no futuro.
Autoriza ou Contrato de prestação de serviço para mediação de imóvel.
Para a intermediação imobiliária é necessária a autorização de exclusividade do proprietário para a venda. Esta providencia é para evitar que o mesmo imóvel seja objeto de venda por parte de mais de um intermediário. O instrumento escrito resguarda tanto o cliente quanto o Corretor.
Dentre os instrumentos que estabelecem o vínculo da exclusividade na intermediação imobiliária, destacam-se a “autorização” e a “opção de venda”, A primeira não é exclusiva, podendo ser revogada se maiores conseqüências ; enquanto que a segunda garante a exclusividade da transação e sua revogação não elite os direitos do corretor dentro do prazo objeto do contrato, mesmo depois de rescindido.
Cadastramento de imóveis .
O cadastramento do cliente independe de possuir ou não imóvel. Todavia, além do cadastro do cliente é necessário que se organize um cadastro de imóveis. Este cadastro possibilitará ao intermediador preparar a abordagem da clientela. Um cadastro minucioso dará ao mediador a oportunidade de bem atender ao cliente, visto que lhe propiciará alternativas que possam satisfazer às necessidades do cliente.
Exemplos de Cadastro, Contrato de Intermediação e de Compra e venda de imóveis.
Imóveis Alienados ou hipotecados.
São bens imóveis em que o proprietário possui a posse precária do bem, por ter sido dado em garantia de alguma dívida, ou por ainda possuir um saldo devedor do seu valor de compra. Exemplo. Imóvel financiado.
Cartório de Registro de Imóveis
São instituições responsáveis por efetuarem o registro da escritura ou da posse de algum bem. Esse bem é discriminado com suas benfeitorias e registrado no livro de assentamento. Todo imóvel averbado pela prefeitura, possui escritura.
Imóveis sem averbação.
São imóveis que foram construídos sem as devidas determinações da Lei de uso de solo da Prefeitura Municipal e sem o pagamento das taxas públicas e cartoriais para escriturá-lo junto ao cartório de registro.
VI - FASES DO CICLO DE VENDAS
Prospecção de clientes:
- Descobrir possíveis interessados no negócio.
Abordagem
- Estabelecer o contato inicial
Qualificação do cliente
- Conhecer as necessidades e os desejos do interessado
Apresentação do imóvel
- Mostrar ao interessado as características e vantagens do produto
Negociação
- Discutir as condições de compra e venda.
Fechamento da Venda
- Provocar a decisão de compra
Entrega do Imóvel
- Garantir a satisfação do sonho do seu cliente.
Pós-venda
- Garantir a satisfação do sonho de seu cliente e criar marketing para vendas futuras.
PROSPECÇÃO DE CLIENTE
É o esforço para obtenção de interessados em nossos imóveis ou produtos.
Quando falamos de prospecção, ela deve ser entendida como a procura sistemática de novos clientes, com a ajuda de indicações, intermediários, fichários de clientes e outras fontes que veremos adiante:
O número de vendas que você pode conseguir é diretamente proporcional ao número de clientes que você contactar.
Por isso o trabalho de Prospecção deve ser constante. Isto significa que, diariamente, o Corretor deverá não apenas limitar-se aos contatos com os clientes atuais, mas principalmente ampliar esse círculo.
- Análise das fontes de informações usualmente utilizadas pela empresa.
- Análise das fontes de informações utilizadas pelos clientes.
Fontes para prospecção de novos clientes.
- Identificar possíveis empresas e seus funcionários com potencial de compra, bem como acesso a Sindicatos, Associações e seus membros como possíveis clientes.
- O próprio cliente indicando amigos.
- A Empresa do cliente.
- Rede Bancária, Anuários profissionais
ABORDAGEM
É o contato inicial que o Corretor tem com o cliente para iniciar a venda. Se este primeiro contato começar mal, a venda terá poucas chances de sucesso. Por isso. A abordagem é muito importante.
Uma abordagem correta consiste em saudar com alegria o seu cliente, conseguir a atenção dele, ouvir o que ele tem a dizer e construir pontes com as informações. Para uma boa abordagem devemos evitar comportamentos não simpáticos ao cliente, tais como:
- Fazendo rodinhas entre corretores quando o cliente estiver entrando no Plantão de vendas.
- Estando desatento quando da entrada do cliente.
- Demonstrando irritação de qualquer natureza.
- Demonstrando apressado ou sem interesse em atender o cliente.
- Conversando assuntos particulares com outros colegas na frente do cliente.
- Recebendo ligações particulares ou de outros clientes diante dele.
- Utilizando gírias ou expressões vulgares.
- Fazendo gestos obscenos na presença do cliente.
- Falando ou rindo alto.
- Fumando perto de clientes que não toleram cigarros.
- Menosprezando clientes que aparentam ter menos poder aquisitivos ( Carroceiro).
Em Visita Externas:
- Evitar gracejos com a secretária do cliente.
- Mostrar educação para com os concorrentes.
- Trajar-se adequadamente.
- Ser pontual e ser paciente.
QUALIFICAÇÃO DO CLIENTE
É a fase da venda onde o vendedor, através de técnicas apropriadas, obtém informações sobre o cliente e o seu desejo.
Quando você conhece todos os aspectos a respeito do cliente, fica muito mais fácil para o corretor determinar o tipo de imóvel que vai oferecer, escolher a argumentação que vai utilizar, ajudar o cliente na tomada de decisão e apresentar o produto de acordo com os anseios do cliente.
Você pode conseguir essas informações, perguntando ao cliente, desde que não se torne um interrogatório, tipo crediário das lojas Pernambucanas. Pergunte a amigos ou familiares do seu cliente sobre a necessidade de comprar ou investir.
Também através de gestos, a maneira de olhar, a linguagem empregada pelo cliente, é possível formar um juízo sobre ele. Mas, sobretudo através do que ele diz. É muito importante saber ouvir o que o cliente nos diz. Portanto fique atento e desenvolva o senso de observação, ele é extremamente necessário a um bom Corretor.
Boa aparência
Para conseguir argumentar de maneira convincente, o atendente deverá inicialmente identificar o tipo psicológico do cliente e adotar a conduta adequada para cada caso.
NORMAL
Ouve com naturalidade; pensa, analisa, pondera e decide. O atendente deverá expor de modo calmo, minucioso e claro, aceitando suas observações contrarias e rebatendo–as com lógica.
METICULOSO
É exigente custa a se decidir. Prende–se a minúcias, por ser metódico a extremo, torna–se enfadonho.
O atendente deverá expor claramente a que é solicitado, dar detalhes, solicitar sua opinião. Não o ignorar, mas também não se deixar intimidar.
GROSSEIRO
Fala muito alto, é agressivo, Meticuloso.
A argumentação deverá ser clara, compreensível e calma, procurando descobrir seu ponto fraco e, de forma discreta e educada, torná-lo mais ponderado.
CALADO
Não expõe seus pontos de vista, ouve e não se manifesta. O atendente deve procurar o diálogo, perguntar, ser claro e honesto.
DESCONFIADO
Não se expõe checando as informações dadas, como se já tivesse sido enganado outras vezes. O atendente deverá ser detalhista. Comprovar com fatos, incutir confiança.
OCUPADO
Demonstra pressa! Exige atendimento imediato. O atendente deverá ser rápido e pró – ativo, demonstrando-se entender que seu tempo é precioso.
Esse tipo de cliente não deverá, em hipótese alguma ser ignorado de forma deliberada.
DEPENDENTE
Nunca se dirige ao atendente sozinho, sempre apelando para outros. Denota medo de se expor é inseguro.
O atendente deverá estimular seu amor-próprio deixando-o à vontade.
SABIDO
Extremamente vaidoso, auto-suficiente, possui alto conceito sobre si mesmo.
A técnica da argumentação deverá centrar-se em uma vaidade.
Ouvindo-o com atenção, pedindo sua opinião, sem jamais tentar colocá-lo em ridículo perante si mesmo.
APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL
Nesta fase, o Corretor coloca o cliente em contato com o sonho desejado. Seu objetivo é convencer o cliente a respeito das qualidades e benefícios que o seu produto oferece.
Para se fazer uma boa apresentação, é necessário que o Corretor tenha um profundo conhecimento do produto e agora do cliente também. Esse conhecimento te dá segurança na hora de argumentar com o cliente.
Esteja sempre atualizado com o mercado, com valores de imóveis, de terrenos, de metro quadrado de construções e de aplicações financeiras, de percentuais de lucratividade em aluguéis, em capitalização de imóveis e tudo mais. O cliente acredita que você poderá orientá-lo sobre tudo isso.
Na apresentação procure se breve e objetivo, não se preocupe em mostrar o que você sabe, ou o que você acha interessante. Mostre apenas o que o cliente quer ver.
Portanto, o tempo que irá demorar e o que você irá mostrar dependerão unicamente do cliente.
A apresentação do imóvel poderá ser feita de três métodos:
1º - Método das características: onde o corretor cita as característas do produto, ou seja, como o produto é feito, que maneiras são empregadas, processos diversos de acabamentos, etc.
2º - Método das Vantagens: quando o Corretor menciona a vantagem que aquela característica proporciona de modo genérico.
3º - Métodos dos três benefícios: quando o Corretor mostra de que forma aquela vantagem vai satisfazer a uma necessidade ou a um desejo específico daquele cliente. Portanto, que benefício o cliente teria ao comprar o imóvel.
É exatamente conforme o último método, que o Corretor deve fazer a apresentação do produto, ou seja, de acordo com o que o cliente espera dele.
Não existem demonstrações padronizadas. É necessário interpretar as necessidades e desejos do cliente, explorando os fatores racionais e emocionais que agem sobre ele no momento da compra, fazendo uma apresentação personalizada e informando-o de como as características e vantagens que o produto oferece serão transformadas em benefícios para ele. Dessa forma, sua comunicação será mais eficiente e você terá melhores probabilidades de sucesso.
NEGOCIAÇÃO
Nessa fase, a principal dificuldade a ser enfrentada pelo Corretor será a objeção “PREÇO”.
Essa objeção ocorre porque o cliente está se aproximando do momento de tomar uma decisão, e quer assegurar-se de que está fazendo um bom negócio.
Poderíamos citar motivos ou razões. Que atuam sobre os indivíduos, mas a psicologia moderna da uma teoria racional e simplificada, que por apenas uma coisa: VALOR. Veja bem, estamos falando de VALOR e não de PREÇO. A diferença é que preço é motivador momentâneo e VALOR é mais duradouro.
O comprador está interessado principalmente no valor que o bem tem para ele, e não apenas no preço, embora o preço possa dificultar a venda.
Portanto, quando o cliente faz objeções de preço, na verdade o que ele espera é que lhe provemos que o valor que este bem terá para ele compensará de sobre o preço que ele está pagando.
Em síntese, o VALOR deve justificar o PREÇO. E esta tarefa cabe ao vendedor.
FECHAMENTO DA VENDA
O fechamento do negócio é o objetivo de toda entrevista de vendas. Todo o trabalho desenvolvido até agora pelo Corretor, foi para obter êxito neste momento.
Portanto, um trabalho mal feito em algumas das fases anteriores pode não permitir o fechamento do negócio. Uma qualificação incompleta ou uma apresentação falha tornarão sua comunicação, ineficaz e não convincente.
A maioria dos clientes dá alguma indicação quando se aproxima o ato de comprar. E numerosas são as oportunidades que se oferecem para o Corretor tentar o fechamento numa situação de venda. Mas nem sempre essas oportunidades são notadas por alguns Corretores.
Essas pistas ou sinais podem ser comentários do tipo:
- Essa fachada é linda.
- A localização fica perto do colégio do meu filho.
- Tem supermercado próximo.
- Quanto tempo demora a entrega?
- Esta proposta parece boa.
- O meu sofá cabe nesta sala.
- A planta é ideal para a nossa família.
- Minha filha este é o seu quarto.
Outras pistas podem ser alguns comportamentos do cliente, como por exemplo:
- Acenar a cabeça afirmativamente.
- Um relaxar o corpo.
- Um guardar de óculos no estojo.
- O apagar de um cigarro.
Nada é mais importante no fechamento do que aprender a localizar esses sinais e agir de acordo.
Auto- confiança
O Corretor precisa ter uma dose de autoconfiança para fazer bons fechamentos. E usar de agressividade.
Há casos, embora raros, em que o cliente fecha por você, mas isso só acontece poucas vezes.
Na maioria dos casos, quem fecha è você. E sua atitude influencia o cliente. Se você demonstra segurança e tranqüilidade, ele sentir-se-à mais seguro em fazer o negócio.
Para ter certeza do fechamento do negócio tome a iniciativa de propor a realização do negócio.
Anote os detalhes durante a conversação. Procure fazer com que o cliente tome notas.
Não desista no primeiro não.
O melhor momento para o fechamento do negócio é logo após a apresentação do imóvel.
Não procure fechamento muito cedo. Não fale demais repetindo os mesmos argumentos.
Fique alerta aos sinais de compras( verbais e não-verbais).
Lidere o cliente o tempo todo. Ocupe-o fazendo perguntas.
Procure perceber o “clima” mantido na negociação para identificar o momento certo para propor o fechamento.
Técnicas usadas no fechamento
Concessão: Todos gostam de fazer um bom negócio. Mantenha a concessão a fazer como um argumento para usar na hora certa.
Sumário: Resuma os pontos apresentados durante a argumentação para que o cliente tome a decisão.
Consultoria: procure através do uso de máquinas de calcular ou outros recursos, mostrar que o cliente está fazendo uma escolha correta.
Prova Verbal: Aponte para o cliente outras pessoas que fecharam o mesmo tipo de negócio.
Prevenção: Apontar para o cliente possíveis riscos caso não feche o negócio.
Isolação: Procure isolar as objeções que estão dificultando o fechamento do negócio.
Não apresente todas as concessões de uma só vez. Procure também manter alguma coisa no “na manga” para usar como argumento decisivo na hora certa.
ENTREGA DO IMÓVEL
Tão importante quando documentá-lo adequadamente é a atividade de promovermos mediante o Setor de Pós-Venda, toda a sua orientação, para que em caso de dúvidas, necessidades ou problemas de qualquer ordem, saiba a “quem” acionar “onde”. Este “endereço” correto facilita a vida do cliente e a da empresa, e demonstra o cuidado da Empresa com o bom atendimento.
PÓS-VENDA
É o contato pós-venda, que consiste em dar seguimento à venda já realizada. O Objetivo desse contato é procurar manter a fidelidade do cliente ao Corretor.
Vários são os benefícios obtidos pelo Corretor ao fazer esse seguimento. Dentre eles, podemos destacar que a oportunidade de detectar-se possíveis objeções por dificuldades posterior a opção de compra, além de possíveis reclamações sobre o atendimento fornecido pelos diversos setores da Empresa.
Outro aspecto é a sondagem de novas necessidades do cliente o que irá permitir novas vendas.
Por outro lado, pode-se também obter recomendações ou indicações de novos interessados além de fortalecer a confiança do cliente.
OVER-PRICE
Em Inglês, over-price significa acima do preço, acima do custo ou do valor. Custo excessivo. Na área de transação imobiliária. “Over-price” ou “overprice” se caracteriza como um ganho adicional superior à comissão normal devida pelos serviços prestados, e recebida de forma camuflada para que as partes não tenham conhecimento de que estão pagando mais. Todo ganho que esteja acima do combinado e que o profissional recebe, sem que cliente tenha o conhecimento caracteriza-se como over- price. Esse é um procedimento abominável, proibido pelo Conselho Federal e, expressamente, proibido pelo Código de Ética Profissional (Art. 6º, inciso III).
O infrator deve ser punido com multa pecuniária que varia de 02 a 06 anuidades. Essa multa é prevista para pessoa física e para pessoa jurídica. Se o over- price for praticado conjuntamente por mais de um corretor ou se em parceria com a imobiliária, todos receberão, individualmente, a punição prevista pelo Código.
AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS
Uma das principais atribuições do Corretor de Imóveis é a avaliação de imóveis. Esse tipo de atividade, no que se requere a imóveis urbanos, é normatizada pela NBR- 5.676/ 80 e no que se refere a imóveis rurais pela NBR 8.799/ 85.
De acordo com o Dicionário Imobiliário, Avaliação de imóveis, considerando-se o contexto em que se aplica, pode ser considerada como:
● Determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel. ● Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imóvel; ● Valor determinado pelos avaliadores ● Arte de estimar valores específicos, onde o conhecimento profissional prevaleça no mercado imobiliário propriamente dito, e o bom julgamento são condições essenciais.
A avaliação de um imóvel, geralmente, apresenta um caráter técnico. Mas, em situação específica pode possuir um caráter jurídico, recebendo, então, o nome de avaliação judicial.
Em Direito Processual Civil, avaliação judicial é o ato pelo qual o avaliador oficial ou, na sua falta, o perito designado pelo juiz da execução, consigna em laudo a descrição e o valor dos bens penhorados.
O artigo 3º da Lei nº 6.530 /78 diz:
“Compete ao corretor de imóveis, exercer ou orientar a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”
|
Com respaldo nesse texto legal, o corretor de imóveis pode assinar relatório de avaliação que tenham a finalidade de determinar o valor de mercado de bens imóveis. Ao engenheiro cabe a emissão do laudo de avaliação sob o aspecto técnico do imóvel, tais como fundação, segurança e, também, o preço de mercado.
Outro aspecto legal a ser mencionado deve ser o art. 700 do Código de Processo Civil-CPC que estabelece:
“Art. 700 – Poderá, o juiz ouvidas as partes sem prejuízo dos editais atribuírem ao corretor de imóveis inscrito na entidade oficial da classe a intermediação na alienação do imóvel penhorado. Quem estiver interessado em arrematar o imóvel sem o pagamento imediato da totalidade do preço poderá, em até 05 (cinco) dias antes da realização da praça, fazer por escrito o seu lance, não inferior a avaliação, propondo pelo menos 40%( quarenta por cento) à vista e o restante a prazo, garantindo por hipoteca sobre o imóvel.”
|
A avaliação de um imóvel, para determinação do valor de mercado, pressupõe a análise geral de todas as suas características, incluindo-se os aspectos tais como:
●Região onde se encontra; relevo; ●Destinação (residencial, comercial, industrial, fins sociais, agricultura etc); ●Extensão da área; ●Tipos e forma de acessos; ●Vizinhança; ● Característica da construção, se houver ou se é o objeto de avaliação; ●Serviços, públicos, serviços comunitários, existentes em potencial na região; ●Benfeitorias; ●Situação em relação ao código de postura e/ ou plano diretor da cidade, se houver.
Quando se tratar de apartamento, deve-se verificar, também:
●Se o mesmo é ou não vazado; ●Sua localização em relação nascente e ao pôr do Sol; ●Existência e tipos de ruídos externos.
Em uma avaliação deve prevalecer o bom sucesso do avaliador. Realiza a análise do imóvel, deve-se, ainda considerar o valor de mercado. Denomina-se Valor de Mercado, o preço determinado bem praticado, normalmente, praticado no mercado imobiliário definido pela lei de oferta e procura. O valor de mercado pode ou não vir a ser praticado numa transação. Ao valor realmente pago ou a ser pago numa transação imobiliária dá-se o nome de preço de mercado.
BENFEITORIA
Benfeitoria é qualquer melhoramento incorporado definitivamente ao solo ou a um imóvel pelo homem, e que não pode ser retirado sem destruição ou dano considerável. Incluem-se com benfeitoria reparos feitos com o fim de conservar ou embelezar, melhora as suas condições.
Tipos de Benfeitorias:
● Benfeitoria necessária - indispensável para conservar ou impedir a deterioração ou a destruição da coisa; ● Benfeitoria útil-embora dispensável aumenta ou facilita o uso da coisa ou melhora a sua condição aumentando o valor; ● Benfeitoria voluptuária- dispensável que visa, apenas, tornar a coisa mais aprazível ou recreável.
Além dessa tipologia, as benfeitorias podem ser consideradas como:
●Benfeitorias não reprodutivas, as edificações, instalações hidráulicas, de irrigação, etc. ●Benfeitorias reprodutivas-cultura comerciais e domésticas.
Além da benfeitoria deve-se considerar a depreciação, ou seja, a desvalorização de um bem devido à idade, desgaste ou obsolência.
BENS PASSÍVEIS DE AVALIAÇÃO:
● Bens tangíveis: lotes, glebas, lojas, sítios, edificações, instalações. ● Bens intangíveis: marcas, patentes, fundo de comércio (ponto), concessões.
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Para avaliação de um imóvel podem ser utilizados métodos diretos e indiretos:
● Métodos Diretos-utilizam a metodologia comparativa e a de custo. ● Comparativo-a forma mais utilizada consiste em comparar a venda ou aluguel de imóveis semelhantes, na mesma região e que tenham sido comercializados o mais recente possível. (inferência) ● Do Custo – consiste na verificação rigorosa do custo da edificação e das benfeitorias incorporadas. Nem sempre é possível ser utilizado, especialmente se o imóvel tiver sido construído há muito tempo. ● Métodos Indiretos-consideram variáveis renda e/ ou aspectos individuais. ● Da Renda – a determinação do valor de venda ou para aluguel é feita levando-se em conta o quanto o imóvel pode render, inclusive eventuais frutos que produza. Obs: na determinação do valor de aluguéis para imóveis novos e sem a possibilidade de usar o método comparativo, em regra usa-se como base 0.5 % (meio por cento) do valor total do imóvel. Assim um apartamento que tenha valor de 1.000.000,00 (um milhão), seu aluguel inicial, por esse método, seria de 5.000,00 (cinco mil).
● Residual, tendo o valor total do imóvel e o terreno, a, diferença é o valor da edificação.
V - O TECNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS PERANTE A LEI.
O Novo Código Civil, Lei nº. 10406 de 10 janeiro de 2002, introduziu o Capitulo nº XVIII o contrato de corretagem ou de mediação como contrato típico e nominado.
Artigo 722 do Código Civil
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, da prestação de serviço ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
O Código Civil de 1916 não contemplava afigura da corretagem. Apenas o Código Comercial em seu artigo 36 e 37, regulava a matéria dos corretores. Se prendia a atos do comércio. O Corretor era considerado agente auxiliar do comércio.
Atualmente regulada pelo Novo Código Civil a corretagem se prende a negócios e atos imobiliários não se confundindo com prestação de serviços.
O conceito de corretagem nada mais é do que um contrato de mediação, aproximando as partes interessadas em um negócio imobiliário.
Natureza Jurídica da Corretagem
Para uns a corretagem é um ato de negócio. Para outros, prestação de serviços e outra, um contrato “sui generis” de natureza especial e inconfundível. Atualmente com o Novo Código Civil, e com a regulamentação da profissão de corretor de imóveis pela Lei 6.530 de 12 de maio de 1978 e Decreto nº 81.871 de 29 de junho de 1978, que em seu artigo 5º estabelece que somente poderá, anunciar publicamente o corretor de imóveis pessoas física ou jurídica que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado, ou seja, que tenha um contrato de exclusividade para anunciar ou vender aquele determinado imóvel.
E o Novo Código Civil em seu artigo 729, estabelece que: “Os preceitos sobre corretagem constante deste código, não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial”.
Nas transações imobiliárias é muito comum a utilização de corretores visando buscar no mercado o melhor negócio, dentro dos padrões pessoais e de cada negociante, ou melhor, de cada cliente.
O citado corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imóvel, o qual o incumbe na obrigação de achar no mercado os melhores compradores, do bem, objeto da venda, como também pelo futuro adquirente que busca auxiliam do profissional para encontrar o imóvel que deseja comprar, dentro de suas condições.
Assim, é de suma importância o estudo do Contrato de Corretagem, o qual tem de um lado o corretor e do outro o vendedor ou o comprador, o qual leva a denominação de Comitente.
Quanto ao objeto do referido contrato, teremos uma Obrigação de fazer, ou seja, pelo acordo contratual o corretor fica obrigado a procurar no mercado o melhor negócio de acordo com os desejos do Comitente, e dentro dos parâmetros por ele ditados.
No contrato de Corretagem, comumente também chamado de “Contrato de Mediação”, também é estabelecida qual será a remuneração do Corretor pelos serviços prestados, ou seja, determina-se qual será a chamada “Comissão” pelo negócio efetuado.
Conforme veremos adiante, o referido contrato não foi regulamentado pelo Código Civil de 1916, sendo somente regulado pelo Novo Código Civil que começou a vigorar em 11 de janeiro de 2003.
Desta forma, mister se faz trazermos a baila neste estudo as inovações implementadas pelo Código Civil de 2002, visto que o novo diploma civil é o primeiro a tratar expressamente do contrato de corretagem. Neste estudo abordaremos todos os aspectos jurídicos e legais que envolvem o tema, para que ao final possamos discutir quanto à necessidade do referido contrato para que o corretor possa exigir do comitente a sua remuneração.
Histórico
Devemos salientar inicialmente que o código civil de 1916 nada dispôs em seus 1807 artigos sobre o Contrato de mediação ou, o contrato de corretagem.
O primeiro dispositivo legal que tratou da corretagem foi o código Comercial, mas este Instituto Legal em nenhum momento disciplinou sobre o contrato. O Código Comercial tão somente regulamentou, em caráter geral, a profissão dos corretores, abordando em seus artigos 36 e 37, seus direitos e suas obrigações.
O Código Civil de 2002 em seus artigos 722 a 729 passa a disciplinar o Contrato de Corretagem, abragendo todas as modalidades de corretagem, deixando para o Código Comercial e para as leis específicas a regulamentação da profissão do Corretor.
O Artigo 722 do Novo CC. Dispõe que “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
Portanto, o Contrato de Corretagem é um contrato pelo qual uma pessoa, sem que haja contrato de mandato, compromete-se a uma obrigação de fazer: de obter um ou mais negócios, para outra pessoa, conforme as instruções passadas anteriormente, mediante o pagamento de uma remuneração. Alguns doutrinadores da lei estabelecem como Contrato de Corretagem aquele pelo qual uma parte obriga-se para com a outra a aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante uma remuneração.
O devedor será o Corretor, o qual possui a obrigação de aproximar pessoas que pretendem contratar, realizando desta forma uma intermediação, colocando em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial. Do outro lado da relação jurídica, teremos o Comitente como credor da obrigação, o qual contrata o corretor para buscar pessoas interessadas em com ele realizar algum ato negocial.
O Objeto do contrato de corretagem é uma obrigação de fazer, que se desenvolve mediante esforços empregados para a convergência de interesses de outras pessoas.
Os requisitos de validade do contrato de corretagem são os mesmos essenciais aos contratos em geral, ou seja, são necessários: agente capaz (capacidade genérica ou especial), objeto possível e lícito e, forma não defesa ou prescrita em lei.
O ATO JURÍDICO
O Contrato de corretagem possui as seguintes características jurídicas: bilateralidade, acessoriedade, onerosidade, aleatoriedade e consensualidade.
O Contrato é bilateral, visto que gera obrigações mútuas entre Comitente e o Corretor, posto que este deverá executar e aquele deverá remunerá-lo.
A mediação tem caráter acessório, pois sua existência está atrelada a um outro contrato, o qual deverá ser concluído.
Será oneroso, pois o adimplemento do contrato de mediação haverá ônus, vantagens e benefícios patrimoniais à ambos os contraentes, fato que assiste ao corretor direito ao recebimento de remuneração, geralmente variável.
Trata-se de um contrato aleatório pelo fato de que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, dependerão de um fato futuro e incerto.
É consensual por que se completa através do consenso mútuo, independente de forma, já que o novo Código, seguindo a posição jurisprudencial existente, não exigiu nenhuma forma legal.
CORRETORES
O Corretor tem a função de aproximar pessoas que pretendem contratar, e deverá aconselhar a conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, a fim de conciliar os interesses.
A professora e jurista Maria Helena Diniz distingue duas principais categorias de corretores: Corretores Oficiais e os Corretores livres.
Corretores Oficiais são aqueles que gozam de prerrogativas de fé pública inerente ao ofício disciplinado por lei, entre eles podemos citar como exemplo os Corretores de operações de câmbio; os de navios; os de seguros e os de valores mobiliários.
Corretores Livres são aqueles que exercem o ofício de intermediadores continuada-, porém sem nenhuma designação oficial, e assim encontramos nesta categoria os corretores de espetáculos públicos, os de artistas; os de esportistas; e os de bens móveis, entre outros.
Quanto ao corretor de imóvel a Lei 6.530/78, que foi regulamentada pelo Decreto 81.871/78, disciplina a sua profissão e o funcionamento de seus órgão fiscalizadores e regulamentadores. Vale lembrar que o Corretor de imobiliário é possuidor de título de “Técnico em Transações Imobiliárias”, o qual deve ser obtido em curso especializado.
DAS OBRIGAÇÕES DO CORRETOR
Em virtude da atividade do corretor, a qual consiste em aproximar e conciliar interesses visando a conclusão do negócio desejado pelo comitente, a sua obrigação primordial é desenvolver os esforços necessários para que o negócio pretendido seja alcançado pelo comitente.
Nos Artigos 36 e seguintes do Código Comercial, que tratam da profissão de corretor, dispõem sobre as obrigações deste profissional:
a) Sendo corretor Oficial, deverá se matricular no Tribunal de Comércio de seu domicilio segundo o Art. 38 do Cód. Comercial; e para exercer seu ofício deve prestar fiança, de acordo com os artigos 40 a 44 do mesmo diploma legal.
b) Deverá o Corretor, à luz dos Artigos 47 e 48, fazer assento exato e metódico de todas as operações em que intervier, tomando nota de cada uma que for concluída, sob pena de ser condenado à indenizar as partes do prejuízo que causar, além de ser multado em um quarto do valor da fiança e de sofrer suspensão de três a seis meses, como dispõe o artigo 51
c) Sendo exigido por alguma das partes, o corretor será obrigado a assistir à entrega das coisas vendidas por sua intermediação, sob pena de ser multado em cinco por cento do valor da fiança (Art. 53).
d)Deverão, os corretores, garantir a entrega material do título e do valor ao cedente, responsabilizando-se pela veracidade da última firma de todos e quaisquer papéis de crédito negociados por sua intervenção, e pela identidade das pessoas que intervierem nos negócios celebrados por sua mediação ( Art. 55)
e) Deverá guardar sigilo nas negociações sob pena de ser condenado ao ressarcimento dos prejuízos causados, e de perder metade da metade da fiança e do ofício, conforme dispõe o artigo 56.
f) No exercício de sua atividade, o corretor não deve usar de fraude, ou empregar cavilação ou engano, sob pena de sofrer as mesmas penalidades do artigo 51 e 57.
g) Os corretores devem dar a cada um das partes contraentes, ultimada a transação de que tenham sido encarregados, cópia fiel do assento da mesma transação, por ele assinada, dentro do prazo de quarenta e oito horas úteis, sob pena de perder o direito à remuneração, e de indenizar as partes de todos os danos causados ( art. 58).
h) O Corretor, de acordo com as disposições dos incisos I a III do artigo 59, não podem: negociar em seu nome ou no de outrem; contrair sociedade de qualquer denominação ou classe e ter parte em navios ou carga, sob pena de perde o oficio e ter declarado o contrato nulo; encarregar-se de cobranças ou pagamentos por conta alheia/ adquirir, para si ou parente, coisa cuja venda lhe foi incumbida ou a algum outro corretor. Vale apontar que o Artigo 60 excetua desta disposição a aquisição de apólices da dívida pública de ações de sociedades anônimas, das quais o corretor não pode ser diretor, administrador ou gerente.
ENCARGOS DO CORRETOR
O Corretor de Imóveis, sendo um profissional autônomo, deve estar sempre atento quanto às suas obrigações fiscais, tributarias e previdenciárias. Ele tem obrigações para com o Município, com a Receita Federal e com a Previdência Social. O Corretor deve estar inscrito na Prefeitura Municipal da Comarca ondereside e pagar o ISSQN - Impostos Sobres Serviços de Qualquer Natureza. Normalmente, o imposto é feito por estimativa e o contribuinte poderá optar de uma só vez quando recebe o carnê (carnet) ou, parceladamente, em pagamentos mensais. Quanto à Receita Federal, o Corretor deve manter, em ordem, todos os recebimentos de comissões pela intermediação dos negócios por ele realizados durante o ano. Quando seu serviço é prestado a uma pessoa jurídica, a empresa pagadora deverá fazer o pagamento mediante a emissão do RPA- “Recibo de Pagamento a Autônomo”, recolhendo o imposto ou sendo o serviço prestado a pessoa física, cabe ao Corretor declarar os rendimentos por ocasião de sua declaração o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como o valor recebido.
Todos os negócios intermediados pelo Corretor deverá ser objeto de anotações. Na declaração anual de imposto de renda, é obrigatória a indicação da fonte pagadora da remuneração pela intermediação imobiliária, devendo constar da declaração, o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como o valor recebido. Com referência às contribuições previdenciária é oportuno que o Corretor de Imóveis seja inscrito no INSS e faça o recolhimento mensal por meio de carnê, usando sempre a tabela e a escala para definir o montante da contribuição. È extremamente importante que o Corretor contribua para a previdência social, uma vez que, a sua aposentadoria por idade, por tempo de contribuição ou por invalidez só estará assegurada se as contribuições forem feitas regulamente pelo tempo e pelos valores fixados pelo INSS. Uma vez inscrito na previdência social, o Corretor irá contribuir dentro de uma tabela progressiva e que servirá de cálculo quando do recebimento da aposentadoria. Por isso, é importante, também, que seja obedecida a tabela progressiva de tempo de permanência em cada período para poder aumentar o valor da contribuição mensal, lembrando sempre que a aposentadoria leva em conta o tempo de contribuição e a idade, para fazer jus aos benefícios previdenciários. Aqueles profissionais que já se estão inscritos na previdência social, porém com as contribuições atrasadas, o melhor procedimento do débito a fim de regularizarem a situação. Por fim, ressalte-se que, de acordo com as mais recentes medidas tomadas pelo INSS, passou a ser obrigação da fonte pagadora reter o valor da contribuição previdenciária, sempre que for feito qualquer pagamento a autônomos e demais profissionais liberais, exceto se o prestador do serviço comprovar que recolhe essa contribuição e está regularmente em dia.
OBRIGAÇÕES NO NOVO CÓDIGO CIVIL
Quanto ao Novo Código Civil devemos ilustrar o Art. 723 o qual dispõe:
“ O Corretor é obrigado a exercer a mediação com diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.
O Novo Código Civil cobra do corretor as seguintes atitudes:
a) Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a mediação do negócio, devendo agir sem que propicie a realização de contrato nulos e anuláveis.
b) Prestar todas as informações sobre o andamento dos negócios, sempre de forma espontânea, visto que faz parte das atribuições de intermediador de negócios;
c) Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio, as alterações de valores, e demais fatores que possam influir no resultado da realização do negócio, sob pena se não o fizer, de responder por percas e danos causados em razão da omissão de algum fator que estava ao seu alcance;
DOS DIREITOS DO CORRETOR
Em razão do serviço que presta, colocando em relação duas ou mais pessoas para a conclusão do negócio que desejam contratar, o corretor de imóveis terá o direito a receber uma remuneração.
O Novo Código Civil dispõe em seu artigo 724 que se a remuneração do corretor “ não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”.
Aqui a Lei é muito clara, caso não conste em contrato o valor da comissão, esta será cobrada conforme o mercado local estipular. Por exemplo, aqui em Uberlândia a comissão para venda de imóveis Urbanos é de 5% e imóveis rurais 10%, do valor total do contrato.
Como regra geral, o corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, conforme dispõe o Artigo 725 do Novo Código Civil. Lembrando que mesmo se as condições do negócio foram posteriormente alteradas o corretor terá direito à sua remuneração, visto que exerceu a sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a aproximação dos interessados para a realização do negócio.
A remuneração também será devida quando, aproximada as partes, o negócio não se implementar em razão do arrependimento dos interessados, conforme dispõe a segunda parte do artigo 725 do Novo CC.
Salientamos que iniciado e concluído o negócio entre as partes, o Corretor não fará jus à comissão, porém caso o contrato de mediação tenha expressa a cláusula de exclusividade, a remuneração será devida conforme o disposto no artigo 726 do Novo Código Civil. Mas também o mesmo artigo dispõe que na hipótese acima exposta, o corretor que tiver exclusividade não terá direito à comissão se provado a sua inércia ou ociosidade.
O Artigo 727 dispõe que “ se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor e o negócio de realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do Corretor”.
O Artigo 728 dispõe que “ se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”
PAGAMENTO DA COMISSÃO
Em tese, a comissão do corretor é devida pelas partes, visto que usufruem igualmente do trabalho por ele desenvolvido para a conclusão do negócio. Vale informar que não se trata de obrigação solidária, mas entende-se que se trata de duas relações distintas com as partes, sendo cada qual obrigada a pagar a sua quota.
Porém, se somente uma das partes encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, esta será responsabilizada pelo pagamento da referida remuneração. Normalmente o comitente, na hora de assinar o contrato pela intermediação, já é negociado o valor da remuneração que será cobrada a ele. Até pela lógica, quem contrata o corretor será o responsável pelo pagamento da comissão, assim que realizar o negócio.
VIII - CÓDIGO DE ÉTICA DO CORRETOR
O Conselho Regional dos Corretores de Imóveis – CRECI aprovaram um código com normas éticas, às quais os corretores de imóveis devem seguir:
Art. 1º - Este código de Ética profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de imóveis quando no exercício profissional.
Art.2º - Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliária.
Art.3º- Cumpre ao corretor de imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:
I – considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;
II – prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;
III – manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão;
IV – zelar pela existência, fins e prestígios dos Conselhos Federais e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos;
V - observar os postulados impostos por este código, exercendo seu mister com dignidade.
VI – exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;
VII – defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;
VIII – zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional
IX – auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste código, comunicando, com discrição e fundamentadamente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência;
X – não se referir desairosamente sobre seus colegas;
XI – relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de considerações, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe.;
XII – colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o legitimo exercício da profissão;
Art. 4º- Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
I – inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II – apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que depreciam, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
III – recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV - comunicar imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;
V – prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas;
VI – zelar pela sua competência e exclusividade na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
VII – restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
VIII – dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;
IX – contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
X – receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição;
Art. 5º - O Corretor de imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
Art. 6º - É vedado ao corretor de imóvel:
I – aceitar tarefa para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
II – manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em resoluções;
III - promover a intermediação com cobrança de “ over-price”;
IV – locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V - receber comissões em desacordos com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;
VI – angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestigio para outro profissional ou para a classe;
VII – desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor de imóveis.
IX – acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias;
X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
XI – promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
XII – abandonar negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente;
XIII – solicitar ou receber do cliente quaisquer favor ou troca de concessões ilícitas;
XIV – deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;
XV – aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI – aceitar incumbência de transação sem contratar como corretor de imóveis, com quem tenha de colaborar ou substituir;
XVII – anunciar capciosamente;
XVIII – reter-se em suas mãos negócios, quando não tiver probabilidade de realizá-los;
XIX – utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício do cargo ou função em órgãos ou entidade de classe;
XX – receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto;
ARt. 7º. Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das penalidades previstas na legislação em vigor;
Art. 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de imóveis que desatender os preceitos dos artigos acima.
ARt. 9º. As regras deste código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos Regionais.
IX – A LEGALIDADE DA PROFISSÃO DE CORRETOR DE IMÓVEIS
Lei 4.116 de 27 de agosto de 1962
Dispõe sobre a regulamentação do exercício da profissão de Corretor de Imóveis.
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu, Auro Soares de Moura Andrade, presidente do Senado Federal, promulgo nos termos do Artigo 70, § 4º da Constituição Federal, a seguinte Lei:
Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de imóveis somente será permitido às pessoas que forem registradas nos Conselhos Regionais dos corretores de Imóveis, de acordo com esta Lei.
Art. 2º - O candidato ao registro como corretor de imóveis deverá juntar ao seu requerimento:
a) – prova de identidade,
b) prova de quitação com o serviço militar;
c) prova de quitação eleitoral;
d) atestado de capacidade intelectual e profissional e de boa conduta, passado por órgãos de representação legal da classe;
e) folha corrida e atestado de bons antecedentes, fornecidos pelas autoridades policiais das localidades onde houver residido nos últimos três anos;
f) atestado de sanidade;
g) atestado de vacinação antivariólica;
h) certidões negativas dos distribuidores forenses, relativas ao último decênio;
i) certidões negativas dos cartórios de protestos de títulos referentes ao último qüinqüênio;
j) prova de residência no mínimo de durante os três anos anteriores no lugar onde desejar exercer a profissão;
§ 1º - Os estrangeiros, além dos documentos acima enumerados, excetuando os dos itens “B” e “C”, deverão provar a permanência legal e ininterrupta, no País, durante o último decênio.
§ 2º - O pedido de registro será o publicado no Diário Oficial da União, do Estado ou do Território Federal, consoante o local de atividade do requerente, fixando-se o prazo de 30 dias para qualquer impugnação.
§ 3º efetuando o registro será expedida Carteira profissional.
LEI Nº 6.530 – DE 12 DE MAIO DE 1978.
Da Nova regulamentação da profissão de corretor de imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providencias.
O Presidente da República.
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis. No território nacional é regido pelo disposto na presente Lei. Parágrafo Único: As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoas jurídicas inscritas nos termos da Lei.
Art. 2º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliária.
Art. 3º. Compete ao Corretor exercer a intermediação na compra. Venda, permuta e locação de imóveis, ainda opinar quanto a comercialização.
Parágrafo Único: As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoas jurídicas inscrita nos termos da lei.
Art. 4º - A inscrição do Corretor de Imóveis e de pessoas jurídica será objeto de Resolução do conselho Federal de Corretores de Imóveis.
Art. 5º - O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquias, dotadas de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa operacional e financeira.
Art. 6º - As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam –se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.
Parágrafo único – AS pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um corretor de Imóveis, individualmente inscrito.
Art. 7º - Compete ao Conselho Federal e aos Conselhos Regionais representar, em juízo ou fora dele, os legítimos interesses da Categoria Profissional, respeitadas as respectivas áreas de competência.
Art. 8º - O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da República e jurisdição em todo o Território Nacional.
Art. 9º - Cada Conselho Regional terá sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos Estados ou Territórios da jurisdição, a critério do Conselho Federal.
Art.10 - O Conselho Federal será composto por dois representantes, Efetivos e Suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros.
Art. 11 - Os Conselhos Regionais serão compostos por vinte e sete membros efetivos e igual número de suplentes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegável, secreto e obrigatório, dos profissionais inscritos, sendo aplicável ao profissional que deixar de votar, sem causa justificada, multa em valor máximo equivalente ao da anuidade.
Parágrafo Único – (revogado pela Lei nº 10.795/2003).
Obs.: Art. 11 com redação dada pela Lei nº 10.795, de 05.12.2003.
Art. 12 - Somente poderão ser membros de Conselho Regional os Corretores de Imóveis com inscrição principal na jurisdição há mais de dois anos e que não tenham sido condenados por infração disciplinar.
Art. 13 - Os Conselhos Federal e Regionais serão administrados por uma diretoria, eleita dentre os seus membros.
§ 1º - A Diretoria será composta de um Presidente, dois Vice-Presidentes, dois Secretários e dois Tesoureiros.
§ 2º - Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal, composto de três membros, Efetivos e Suplentes, eleitos dentre os seus membros.
Art. 14 - Os membros do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais terão mandato de três anos.
Art. 15 - A extinção ou perda de mandato de membro do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais ocorrerá:
I - por renúncia;
II - por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição;
III - por condenação a pena superior a dois anos, em virtude de sentença transitada em julgado;
IV - por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à prática de ato de improbidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em julgado;
V - por ausência, sem motivo justificado, a três Sessões consecutivas ou seis intercaladas em cada ano.
Art. 16 - Compete ao Conselho Federal:
I - eleger sua Diretoria;
II - elaborar e alterar seu regimento;
III - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte;
IV - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, fixando-lhes a sede e jurisdição;
V - baixar normas de Ética Profissional;
VI - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos;
VII - fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais;
VIII - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;
IX - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;
X - elaborar o regimento padrão dos Conselhos Regionais;
XI - homologar o regimento dos Conselhos Regionais;
XII - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais;
XIII - credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, para verificação de irregularidades e pendências acaso existentes;
XIV - intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando Diretoria provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato:
a) se comprovada irregularidade na administração;
b) se tiver havido atraso injustificado no recolhimento da contribuição.
XV - destituir Diretor de Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções;
XVI - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade;
XVII - baixar Resoluções e deliberar sobre casos omissos.
§ 1º - Na fixação do valor das anuidades referidas no inciso VII deste artigo, serão observados os seguintes limites máximos:
I – pessoa física ou firma individual: R$ 285,00 (duzentos e oitenta e cinco reais);
II – pessoa jurídica, segundo o capital social:
a) até R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais): R$ 570,00 (quinhentos e setenta reais);
b) de R$ 25.001,00 (vinte e cinco mil e um reais) até R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais): R$ 712,50 (setecentos e doze reais e cinqüenta centavos);
c) de R$ 50.001,00 (cinqüenta mil e um reais) até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais): R$ 855,00 (oitocentos e cinqüenta e cinco reais);
d) de R$ 75.001,00 (setenta e cinco mil e um reais) até R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 997,50 (novecentos e noventa e sete reais e cinqüenta centavos);
e) acima de R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 1.140,00 (mil, cento e quarenta reais).
§ 2º - Os valores correspondentes aos limites máximos estabelecidos no § 1º deste artigo serão corrigidos anualmente pelo índice oficial de preços ao consumidor.
Obs.: §§ 1º e 2º do Art. 16, com redação dada pela Lei nº 10.795, de 05.12.2003.
Art. 17 - Compete aos Conselhos Regionais:
I - eleger sua Diretoria;
II - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal;
III - propor a criação de Sub-regiões, em divisões Territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis inscritos, fixado pelo Conselho Federal;
IV - homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos;
V - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de Pessoas Jurídicas;
VI - organizar e manter o registro profissional das Pessoas Físicas e Jurídicas inscritas;
VII - expedir Carteiras Profissionais e Certificados de Inscrição;
VIII - impor as sanções previstas nesta Lei;
IX - baixar Resoluções, no âmbito de sua competência.
Art. 18 - Constituem receitas do Conselho Federal:
I - a percentagem de vinte por cento sobre as anuidades e emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais;
II - a renda patrimonial;
III - as contribuições voluntárias;
IV - as subvenções e dotações orçamentárias.
Art. 19 - Constituem receitas de cada Conselho Regional:
I - as anuidades, emolumentos e multas;
II - a renda patrimonial;
III - as contribuições voluntárias;
IV - as subvenções e dotações orçamentárias.
Art. 20 - Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscrita nos órgãos de que trata a presente Lei é vedado:
I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
II - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;
III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número da inscrição;
V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
VI - violar o sigilo profissional;
VII - negar aos interessados prestações de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a Lei defina como crime ou contravenção;
X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.
Art. 21 - Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de Imóveis e Pessoas Jurídicas as seguintes sanções disciplinares:
I - advertência verbal;
II - censura;
III - multa;
IV - suspensão da inscrição, até noventa dias;
V - cancelamento da inscrição, com apreensão da Carteira Profissional.
§ 1º - Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta.
§ 2º - A reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade.
§ 3º - A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência na mesma falta, aplicar-se-á em dobro.
§ 4º - A pena de suspensão será anotada na Carteira Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição.
Art. 22 - Aos servidores dos Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis aplica-se o regimento jurídico das Leis do Trabalho.
Art. 23 - Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos nos termos da Lei n.º 4.116, de 27 de agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o requeiram conforme o que for estabelecido na regulamentação desta Lei.
Art. 24 - Esta Lei será regulamentada no prazo de trinta dias a partir de sua vigência.
Art. 25 - Esta Lei entrará em vigor na data da sua publicação.
Art. 26 - Revogam-se as disposições em contrário, especialmente a Lei n.º 4.116, de 27 de agosto de 1962.
Brasília(DF), 12 de maio de 1978
157º da Independência e 90º da República
ERNESTO GEISEL
ARNALDO PRIETO
DECRETO Nº 81.871
DE 29 DE JUNHO DE 1978
Regulamenta a Lei N.º 6.530, de 12 de maio de 1978, que dá nova regulamenta ção à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos e dá outras providências.
O Presidente da República, no uso da atribuição que lhe confere o artigo 81, item III, da Constituição, e tendo em vista o artigo 24 da Lei N.º 6.530, de 12 de maio de 1978.
DECRETA:
Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido:
I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição; ou,
II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei N.º 4.116, de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação da sua inscrição.
Art. 2º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária.
Art. 3º - As atribuições constantes do artigo anterior poderão, também, ser exercidas
por pessoa jurídica, devidamente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da
jurisdição.
Parágrafo Único - O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição. Art. 4º - O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional.
Art. 5º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.
Art. 6º - O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituída em autarquia dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.
Art. 7º - O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da profissão de Corretor de Imóveis em todo o território nacional.
Art. 8º - O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da República e jurisdição em
todo o território nacional.
Art. 9º - O Conselho Federal será composto por 2 (dois) representantes, efetivos e suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros.
Parágrafo Único - O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3 (três) anos.
Art. 10 - Compete ao Conselho Federal:
I - eleger sua Diretoria;
II - elaborar e alterar seu Regimento;
III - exercer função normativa, baixar Resoluções e adotar providências indispensáveis à realização dos objetivos institucionais;
IV - instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e dos Certificados de Inscrição; V - autorizar a sua Diretoria a adquirir e onerar bens imóveis;
VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como elaborar a previsão orçamentária para o exercício seguinte;
VII - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regionais, fixando-lhes a sede e jurisdição;
VIII - baixar normas de ética profissional;
IX - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis de observância obrigatória pelos inscritos;
X - fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais;
XI - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;
XII - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;
XIII - elaborar o Regimento padrão dos Conselhos Regionais; XIV - homologar o Regimento dos Conselhos Regionais;
XV - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais;
XVI - credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, para verificação de irregularidades e pendências acaso existentes;
XVII - intervir, temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando Diretoria provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato:
a) se comprovada irregularidade na administração;
b) se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das contribuições.
XVIII - destituir Diretor do Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções;
XIX - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o funcionamento dos Conselhos Regionais e adotar medidas para sua eficiência e regularidade;
XX - deliberar sobre os casos omissos;
XXI - representar em juízo ou fora dele, em todo Território Nacional, os legítimos interesses da categoria profissional.
Art. 11 - O Conselho Federal se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus membros.
Art. 12 - Constituem receitas do Conselho Federal:
I - a percentagem de 20% (vinte por cento)sobre as anuidades e emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais;
II - a renda patrimonial;
III - as contribuições voluntárias;
IV - as subvenções e dotações orçamentárias.
Art. 13 - Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis têm por finalidade fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição, sob supervisão do Conselho Federal.
Art. 14 - Os Conselhos Regionais terão sede e foro na Capital do Estado, ou de um dos Estados ou Territórios, a critério do Conselho Federal.
Art. 15 - Os Conselhos Regionais serão compostos por 27 (vinte e sete) membros, efetivos e suplentes, eleitos 2/3 (dois terços) por votação secreta em Assembléia Geral especialmente convocada para esse fim, e 1/3 (um terço) integrado por representantes dos Sindicatos de Corretores de Imóveis que funcionarem regularmente na jurisdição do Conselho Regional. (DERROGADO em face do disposto no Art. 1º da Lei nº 10.795, de 05.12.03, que alterou o Art. 11 da Lei nº 6.530/78)
Parágrafo Único - O mandato dos membros a que se refere este artigo será de 3 (três) anos.
Art. 16 - Compete ao Conselho Regional:
I - eleger sua Diretoria;
II - aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento padrão elaborado pelo Conselho Federal;
III - fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição;
IV - cumprir e fazer cumprir as Resoluções do Conselho Federal;
V - arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal;
VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal;
VII - propor a criação de Sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis, fixado pelo Conselho Federal;
VIII - homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos respectivos;
IX - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pessoas jurídicas;
X - organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas;
XI - expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados de Inscrição;
XII - impor as sanções previstas neste regulamento;
XIII - baixar Resoluções, no âmbito de sua competência;
XIV - representar em juízo ou fora dele, na área de sua jurisdição, os legítimos interesses da categoria profissional;
XV - eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que comporão o Conselho Federal;
XVI - promover, perante o juízo competente, a cobrança das importâncias correspondentes a anuidade, multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrança amigável.
Art. 17 - O Conselho Regional se reunirá com a presença mínima de metade mais um de seus membros.
Art. 18 - Constituem receitas de cada Conselho Regional:
I - 80% (oitenta por cento) das anuidades e emolumentos;
II - as multas;
III - a renda patrimonial;
IV - as contribuições voluntárias;
V - as subvenções e dotações orçamentárias.
Artigo 19 a 20 derrogados
Art. 21 - O exercício do mandato de membro do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, assim como a respectiva eleição, mesmo na condição de suplente, ficarão subordinados ao preenchimento dos seguintes requisitos mínimos:
I - inscrição na jurisdição do Conselho Regional respectivo há mais de 2 (dois) anos;
II - pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos;
III - inexistência de condenação a pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de sentença transitada em julgado.
Art. 22 - A extinção ou perda de mandato de membro do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais ocorrerá:
I - por renúncia;
II - por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição;
III - por condenação a pena superior a 2 (dois) anos, em virtude de sentença transitada em julgado;
IV - por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à prática de ato de improbidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em julgado;
V - por ausência, sem motivo justificado, a 3 (três) sessões consecutivas ou 6 (seis) intercaladas em cada ano.
Art. 23 - Os membros dos Conselhos Federal e Regionais poderão ser licenciados, por deliberação do Plenário.
Parágrafo Único - Concedida a licença de que trata este artigo caberá ao Presidente do Conselho convocar o respectivo suplente.
Art. 24 - Os Conselhos Federal e Regionais terão cada um, como órgão deliberativo o Plenário, constituído pelos seus membros, e como órgão administrativo a Diretoria e os que forem criados para a execução dos serviços técnicos ou especializados indispensáveis ao cumprimento de suas atribuições.
Art. 25 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais serão compostas de um Presidente, dois Vice-Presidentes, dois Secretários e dois Tesoureiros, eleitos pelo Plenário, dentre seus membros, na primeira reunião ordinária.
Art. 26 - A estrutura dos Conselhos Federal e Regionais e as atribuições da Diretoria e dos demais órgãos, serão fixados no Regimento de cada Conselho.
Art. 27 - Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal composto de três membros, efetivos e suplentes, eleitos dentre os seus membros.
Art. 28 - A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
Art. 29 - As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.
Parágrafo Único - As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito.
Art. 30 - O exercício simultâneo, temporário ou definitivo da profissão em área de jurisdição diversa da do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionado à inscrição e averbação profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionam as áreas em que exercerem as atividades.
Art. 31 - Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecida Carteira de Identidade Profissional, numerada em cada Conselho Regional, contendo, no mínimo, os seguintes elementos:
I - nome por extenso do profissional;
II - filiação;
III - nacionalidade e naturalidade;
IV - data do nascimento;
V - número e data de inscrição;
VI - natureza da habilitação;
VII - natureza da inscrição;
VIII - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição;
IX - fotografia e impressão datiloscópica;
X - assinatura do profissional inscrito, do Presidente e do Secretário do Conselho
Regional.
Art. 32 - À pessoa jurídica inscrita será fornecido Certificado de Inscrição, numerado em cada Conselho Regional, contendo no mínimo, os seguintes elementos:
I - denominação da pessoa jurídica;
II - número e data da inscrição;
III - natureza da inscrição;
IV - nome do sócio-gerente ou diretor, inscrito no Conselho Regional;
V - número e data da inscrição do sócio-gerente ou diretor, no Conselho Regional;
VI - denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição;
VII - assinatura do sócio-gerente ou diretor, do Presidente e do Secretário do Conselho Regional.
Art. 33 - As inscrições do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica, o fornecimento de Carteira de Identidade Profissional e de Certificado de Inscrição e certidões, bem como o recebimento de petições, estão sujeitos ao pagamento de anuidade e emolumentos fixados pelo Conselho Federal.
Art. 34 - O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condição para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica.
Art. 35 - A anuidade será paga até o último dia útil do primeiro trimestre de cada ano, salvo a primeira, que será devida no ato da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica.
Art. 36 - O pagamento da anuidade fora do prazo sujeitará o devedor a multa fixada pelo Conselho Federal.
Art. 37 - A multa aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa jurídica, como sanção disciplinar, será, igualmente fixada pelo Conselho Federal.
Art. 38 - Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis:
I - transgredir normas de ética profissional;
II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos;
IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
V - fazer anúncio ou impresso relativo a atividade profissional sem mencionar o número de inscrição;
VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
VII - violar o sigilo profissional;
VIII - negar aos interessados prestações de contas ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a Lei defina como crime ou contravenção;
XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional;
XII - promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros;
XIII - recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando couber.
Art. 39 - As sanções disciplinares consistem em:
I - advertência verbal;
II - censura;
III - multa;
IV - suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;
V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.
§ 1º - Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta. (quanto à natureza da infração, se grave ou leve, ver enquadramento no Art. 28, §§ 1º e 2º, da Resolução-Cofeci nº 146/82 c/c o do Art. 8º da Resolução-Cofeci nº 326/92)
§ 2º - A reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade.
§ 3º - A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro.
§ 4º - A pena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição.
§ 5º - As penas de advertência, censura e multa serão comunicadas pelo Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do profissional punido, senão em caso de reincidência.
Art. 40 - Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito suspensivo, ao Conselho Federal:
I - voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da decisão;
II - “ex officio”, nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior.
Art. 41 - As denúncias somente serão recebidas quando assinadas, declinada a qualificação do denunciante e acompanhada da indicação dos elementos comprobatórios do alegado.
Art. 42 - A suspensão por falta de pagamento de anuidades, emolumentos ou multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição, de acordo com critérios a serem fixados pelo Conselho Federal.
Art. 43 - As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias decisões.
Art. 44 - O Conselho Federal será última e definitiva instância nos assuntos relacionados com a profissão e seu exercício.
Art. 45 - Aos servidores dos Conselhos Federal e Regionais de Corretores de Imóveis aplica-se o regime jurídico da Consolidação das Leis do Trabalho.
Art. 46 - Em caso de intervenção em Conselho Regional, cabe ao Conselho Federal baixar instruções sobre cessação da intervenção ou realização de eleições, na hipótese de término de mandato.
Art. 47 - O disposto no artigo 15 somente será observado nas eleições para constituição dos Conselhos Regionais após o término dos mandatos vigentes em 15 de maio de 1978.
Art. 48 - Este Decreto entrará em vigor na data da sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
Brasília-DF, em 29 de junho de 1978.
157º da Independência e 90º da República
ERNESTO GEISEL
ARNALDO PRIETO
Lei nº 10.795 de 5 de dezembro de 2003
LEI No 10.795, DE 5 DE DEZEMBRO DE 2003.
|
Altera os arts. 11 e 16 da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, para dispor sobre a eleição dos conselheiros nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis e fixar valores máximos para as anuidades devidas pelos corretores a essas entidades e dá outras providências.
|
O VICE–PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no exercício do cargo de PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1o Os arts. 11 e 16 da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, passam a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 11. Os Conselhos Regionais serão compostos por vinte e sete membros efetivos e igual número de suplentes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegável, secreto e obrigatório, dos profissionais inscritos, sendo aplicável ao profissional que deixar de votar, sem causa justificada, multa em valor máximo equivalente ao da anuidade.
Parágrafo único. (revogado)" (NR)
"Art. 16. ...................................
§ 1o Na fixação do valor das anuidades referidas no inciso VII deste artigo, serão observados os seguintes limites máximos:
I – pessoa física ou firma individual: R$ 285,00 (duzentos e oitenta e cinco reais);
II – pessoa jurídica, segundo o capital social:
a) até R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais): R$ 570,00 (quinhentos e setenta reais);
b) de R$ 25.001,00 (vinte e cinco mil e um reais) até R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais): R$ 712,50 (setecentos e doze reais e cinqüenta centavos);
c) de R$ 50.001,00 (cinqüenta mil e um reais) até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais): R$ 855,00 (oitocentos e cinqüenta e cinco reais);
d) de R$ 75.001,00 (setenta e cinco mil e um reais) até R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 997,50 (novecentos e noventa e sete reais e cinqüenta centavos);
e) acima de R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 1.140,00 (mil, cento e quarenta reais).
§ 2o Os valores correspondentes aos limites máximos estabelecidos no § 1o deste artigo serão corrigidos anualmente pelo índice oficial de preços ao consumidor." (NR)
Art. 2o Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Brasília, 5 de dezembro de 2003; 182o da Independência e 115o da República.
JOSÉ ALENCAR GOMES DA SILVA
SINDICATO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS DO ESTADO DE MINAS GERAIS, FILlADO À FENACI - FEDERAÇÃO NACIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS
X - TABELA DE HONORÁRIOS E SERVIÇOS
O Corretor deve contratar, previamente, por escrito e com
exclusividade, a prestação de seus serviços profissionais,
conforme Lei n°. 6.530/78 e Resolução do COFECI458/ 95.
A presente tabela deve ser observada nos contratos celebrados, sendo vedado ao Corretor contratar e trabalhar com índice acima dos aqui estabelecidos:
I- VENDA
Imóveis urbanos ........... 6 à 8%
Imóveis rurais ............... 6 à 10%
Imóveis industriais ......... 6 à 8%
Venda judiciaL ................ .. 5%
NOTA 1: Os mesmos honorários serão devidos quando a proposta e a contraproposta forem de igual valor e devidamente assinadas ou se as partes realizarem a transação sem a presença do Corretor, tendo ele feito a aproximação útil das partes.
NOTA 2: Nos casos de vendas com transferência de financiamento os honorários serão devidos sobre o total da transação realizada.
II- COMPRA
Autorização expressa da procura de imóveis ..................... 6%
III- PERMUTA E DAÇÃO EM PAGAMENTO
Nas permutas e/ou dações em pagamento, os honorários serão devidos pelos respectivos proprietários, seja do imóvel vendido, bem como do(s) imóvel(is) dado(s) pelo comprador como parte de pagamento, incidindo sobre todos os imóveis envolvidos na transação, o mesmo percentual previsto no Item I (Venda).
IV- HIPOTECAS
Sobre o valor do empréstimo .. 5%
V- INCORPORAÇÃO DE ÁREA EDIFICADA
(Horizontal ou vertical)
1- Venda de empreendimentos imobiliários, incluindo-se Organização e planejamento de venda .........6 à 8%
2- Venda de imóveis com financiamento - SFH - carteira hipotecária e outras, incluindo-se Organização e planejamento de venda e acompanhamento dos processos dos mutuários até a escritura ...... 7 à 9%
NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral.
VI- LOTEAMENTOS
1- Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas) já aprovadas e registradas .................... 10 à 12%
2- Estudo, organização de vendas de áreas loteadas rural ou fora da sede ..................................... 15 à 20%
3- Administração, controle e recebimento de prestações ..... 5 à 10%
NOTA: As despesas de promoção e outros atos de administração não estão incluídos na Tabela acima.
VII- FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Intermediação de cotas.
Sobre o valor da transação .... 3 à 5%
VIII- LOCAÇÃO DE IMÓVEIS
De qualquer espécie e sempre por conta do locador, 50% (Cinqüenta por cento) equivalente ao valor do primeiro aluguel. Nota: As despesas com reconhecimento de firmas e com registro do contrato não estão inclusas nos honorários pela locação.
IX- ADMINISTRAÇÃO DE BENS
Sobre o aluguel recebido .......................................... 10 à 13% Mínimo de R$ 31,93 (trinta e um reais e noventa e três centavos) correspondente a 30 UFIR'S de 31/12/2000, independente do valor da locação, corrigidos anualmente pelo INPC.
X- ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMINIO
Sobre a arrecadação mensal do Condomínio ....5 à 10%
XI- PARECERES
1 - Parecer por escrito quanto a comercialização do imóvel até 1 % (Um por cento) do valor apresentado no parecer, devendo ser observado um valor mínimo de honorários de R$ 200,00 (Duzentos reais) corrigidos anualmente pelo INPC.
2 - Parecer por escrito quanto a operações imobiliárias por hora técnica, a partir de 10% do valor da anuidade vigente do CRECI MG/4a Região.
XII - DIVISÃO DE HONORÁRIOS ENTRE
CORRETORES
1 - Corretor e/ou empresa imobiliária do vendedor .......... 50%
2 - Corretor e/ou empresa imobiliária do comprador ......... 50%
3 - Corretor em regime de co-participação com empresa imobiliária na venda de imóveis de terceiros, somados os honorários de captação e venda............................................................... 30%
4 - Corretores de plantão de incorporação, mínimo .......... 25%
5 - Corretagem de participação entre imobiliárias ............. 50%
Esta tabela foi aprovada em Assembléia Geral do SINDIMÓVEIS/MG em 19/11/2002, homologada pelo CRECI/MG 48 Região, em Reunião Plenária de 19/12/2002 de acordo com o artigo 17 inciso IV da Lei 6.530.
Pasqual Cândido Rodrigues (Presidente do SINDIMÓVEIS/MG) e Márcio Ari de MeIo Almeida (Presidente do CRECI/MG)
Rua dos Carijós 244, 14° andar - Centro - Belo Horizonte - MG - cep 30 120060 - Fone: (Oxx31) 3224 3244 - Fax: (Oxx31) 3224 3781
XI - NATUREZA DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.
Demonstrar o imóvel ao cliente futuro:
é a apresentação da mercadoria objeto da transação comercial, no nosso caso, apresentação do imóvel. Nesta ocasião deve-se expor em detalhes o imóvel a parte interessada. Nesta etapa o bom profissional deve ser sobretudo honesto, o seu interesse é realizar um negócio, mas deve realizá-lo bem, um cliente satisfeito é um cliente permanente e um marketing forte na sua profissão. Para demonstrar o imóvel ao cliente é indispensável que o corretor o conheça, caso contrário, não poderá demonstrar o que não conhece. O corretor deve estar preparado para fornecer ao cliente quaisquer informes sobre o objeto da transação.
Dê satisfação ao seu cliente proprietário. Como a intermediação envolve duas partes, desse envolvimento decorrem direitos e obrigações. Uma das obrigações do corretor é manter o cliente contratado permanentemente informado do andamento das negociações referentes ao seu imóvel. Esta é uma maneira de demonstrar, não só interesse e zelo pela transação, como também interesse pela causa do cliente. Este procedimento incutirá confiança no cliente, pois demonstra que o corretor é um profissional organizado.
Propostas de Vendas.
A recepção de propostas para mediação de transações imobiliárias deve ser por escrito, isto representa uma garantia para as partes envolvidas, bem como orientará a análise sobre o negócio, além, evidentemente, de servir de documento para o corretor. A análise e julgamento preliminar da proposta é responsabilidade exclusiva do Corretor, ele só deve levar ao cliente propostas exaustivamente analisadas. Dessa forma orientará o cliente quando os resultados pretendidos da transação
TIPOS DE NEGOCIAÇÕES
A mediação caracteriza-se pela forma de negócio que é feita. Assim, ocorrem compra e venda, sob contrato; promessa de compra e venda, também sob contrato; locação; incorporação e administração.
Compra e venda:
é o negócio mais habitual, nesta modalidade, o vendedor transfere a posse ao comprador do bem objeto da negociação, mediante o pagamento a vista, ou dentro de critérios, onde, não figura o agente financeiro.
Promessa de compra e venda:
Nesta modalidade as partes contratadas estabelecem certas condições paulatinas. O vendedor autoriza o uso, mas não transfere a posse, posse precária, está só ocorre ao findar o pagamento (posse definitiva), uma vez que este tipo de operação pode ocorrer com a cobertura de um agente financeiro. O promitente comprador garante a realização do negócio através de um sinal ou “ARRAS”, passando a posse do imóvel ao agente financeiro como garantia da operação. Destaque-se que, a promessa de compra e venda não representa um compromisso, entretanto, o sinal resguarda ambas as partes. Caso o promitente comprador desista do negócio, perde o sinal em favor do vendedor ou apenas a multa estipulada em contrato, conforme código do consumidor; se a desistência partir do promitente vendedor, este pagará a multa de contrato.
Locação:
A locação é a operação onde o uso do imóvel, mediante contrato, é autorizado por tempo determinado. O locatário para por esse uso durante o tempo que o ocupar. Operação muito comum, envolve, em geral, mais de duas pessoas, visto que de acordo com o que estabelece o nosso Novo Código Civil, o locatário pode pedir em garantia do pagamento dos aluguéis a fiança de uma pessoa idônea ou uma caução, representada pelo pagamento antecipado do valor de três a seis meses de aluguel, entretanto, não pode exigir as duas garantias.
Há toda uma legislação que regula a Matéria de inquilinato, quanto a sua legalidade e validade. O Contrato de locação, instrumento desta operação, deve especificar: os nomes e qualificação dos contratantes; objeto do contrato; prazo do contrato; valor mensal do aluguel e valor total do contrato; direitos e deveres das partes; estipular as garantias;estabelecer as condições da rescisão; foro e outras condições julgadas necessárias pelos contraentes.
Pela sua natureza os contratos de locação devem ser bem objetivos para não ferir o Código do Consumidor.
Incorporação: é a responsabilidade pela execução de um empreendimento. Em geral, as incorporadoras representam lançamentos de projetos de moradias, sob inteira responsabilidade do corretor ou de uma empresa imobiliária. Vai desde a elaboração do projeto, viabilizando a demanda do mercado; o marketing para lançar o produto no mercado até a entrega das chaves e a escrituração das unidades.
Administração: engloba tudo o que foi até aqui sobre os tipos de contratos. Também entendida como a administração de Condomínios, ou Edifícios coletivos residenciais ou comerciais, onde os condôminos ou proprietários transferem, por procuração, a um terceiro a responsabilidade pela conservação, recebimentos de taxas, aluguéis, pagamentos de impostos e taxas públicas, contratações de serviços, enfim, delegam ao administrador ou síndico toda e qualquer responsabilidade pela boa manutenção do Edifício.
DOS BENS
BENS: Na visão jurídica, todas as coisas que existem na natureza, sejam corpóreas ou incorpóreas, desde que pertençam a alguém e tenham algum valor econômico, são considerados bens. Assim, só é possível existir o bem se houver a coisa, o dono e um significado econômico. A água, o ar, a luz solar, embora seja indispensável a qualquer tipo de vida, só poderão ser considerados bens econômicos quando seu uso exigir alguma forma de conhecimento e transformação para atender determinada atividade.
PROPRIEDADE: Artigo 1228 do Código Civil.
Direito de usar: é o fato de a coisa estar a serviço de seu titular, sem que haja modificação em sua substância. É o direito de ser usada a coisa conforme os desejos da pessoa a quem pertence.
Direito de gozar: é a prerrogativa do poder de exploração da coisa economicamente, tirando dela todas as suas utilidades, seus frutos e produtos.
Direito de dispor: tem a amplitude de dar ao proprietário o poder de destinar a coisa como lhe convier, podendo transformá-la doá-la, destruí-la e vende-la .
Direito de Reaver: se o dono foi privado de seu bem, tem ele o direito de recuperar o seu domínio.
Podemos considerar que o imóvel admite sua classificação em quatro grupos, cada um por sua vez admitindo os seguintes desdobramentos;
- Público ou privado
- Individual ou coletivo
- urbano ou rural
- Natural ou por acesso
O imóvel público ou a propriedade pública: diz-se público aquele imóvel cuja a propriedade pertence ao governo, seja ele federal, seja estadual, seja municipal ( Art. 98 a 104 do Código Civil).
Segundo o Art. 20 da Constituição Federal são bens da União:
I – Os que atualmente pertencem e os que lhe vierem a ser atribuídos.
II – As terras devolutas indispensáveis à defesa das fronteiras, das fortificações e construções militares, das vias federais de comunicação e à preservação ambiental, definidas em lei;
III – Os lagos, rios e quaisquer correntes de água em terrenos de seu domínio, ou que banhem mais de um Estado, sirvam de limites com outros países, ou se estendam a territórios estrangeiros ou dele provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais.
IV – As ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países; as praias marítimas; as ilhas oceânicas e as costeiras.
V – Os recursos naturais da plataforma continental e da zona econômica exclusiva..
VI - O mar territorial.
VII – Os terrenos da marinha e seus acréscimos.
VIII – Os potenciais de energia hidráulica;
IX – Os recursos minerais, inclusive os do subsolo.
X – As cavidades naturais subterrâneas e os sítios arqueológicos e pré-históricos;
XI – As terras tradicionalmente ocupadas pelos índios.
Propriedade privada ou particular: o espaço que constitui a base física da propriedade privada, é limitado pelas normas do poder público, obedecidas as características específicas para assegurar ao seu possuidor o livre direito de usar e gozar e dispor daquilo que legitimamente lhe pertence, obedecidas as normas que atribuem o interesse social sobre o individual, conforme assegura o inciso XXIII do Artigo 5º da CF/88.
É de obrigatoriedade dos Cartórios de Registro de Imóveis manter cada cadastro, em livro próprio, das aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras, sejam elas físicas ou jurídicas.
Propriedade Individual ou Coletiva.
É Individual quando o imóvel pertence integralmente ao seu titular, sem nenhum condicionamento a outros proprietários. Ex. Lote, chácara, casa, apartamento e etc.
É coletiva aquela propriedade que, embora seja única, tem vários titulares, todos eles possuidores do domínio ou dos direitos, seja em caráter transitório (um imóvel em fase de inventário), seja em caráter definitivo ( uma chácara ou clube), pertencentes a duas ou mais pessoas que, por conveniência mantêm este bem para lazer, podendo qualquer delas dispor de sua parte quando e como lhe convier, obedecidas as particularidades avençadas entre os co-proprietários.
Tanto em um como em outro caso, deve ser observada a situação que envolve os dois tipos de propriedade. Naquelas constituídas pelos condomínios, o proprietário é individual quanto a sua unidade, (sala comercial, apartamento, loja e etc), denominada área privativa, e coletivo quanto as demais áreas, tecnicamente chamadas de área comum, em que ele tem um percentual calculado sobre a área total, constituindo-se em uma fração ideal do terreno ou da edificação.
A propriedade, seja individual, seja coletiva, pode indistintamente pertencer a pessoa física ou a pessoa jurídica, sendo isto irrelevante para efeitos de caracterizar o domínio. Assim uma empresa, sociedade limitada ou anônima, com milhares de acionista, pode ser proprietária, individualmente, de um imóvel, como pessoa jurídica.
A propriedade Rural e a Urbana: a definição encontra-se no Art. 4º do Estatuto da Terra,, onde diz que; para efeitos desta lei, definem-se:
Imóvel rural, o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração extrativa, agrícola ou agroindustrial, quer através de planos públicos da valorização, quer através de iniciativa privada.
Imóvel Rural é aquele que, independemente de sua localização, tendo área superior a 1 (um) hectare, destina-se a exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial.
Imóvel Urbano: é aquele que, qualquer que seja sua localização, destina-se ao comércio, à industria , à recreação e às demais atividades não enquadradas como rurais.
Uma vez urbanizada uma área tida como rural, seja total, seja parcial, ela se transforma em imóvel urbano e, como tal, recebe novo tratamento e legislação própria.
A propriedade Natural e a Propriedade por acessão ou imóvel por natureza e por acessão
A propriedade natural é aquele que existe por si mesma, visto que sua imobilidade é natural. Exemplo: a Terra, em que seu estado natural, vão se formando vegetações, as árvores, os córregos, os lagos, continuam sempre sendo um imóvel por natureza.
A propriedade por cessão da-se quando o imóvel, em seu estado de repouso natural, recebe certos elementos que lhe modificam o caráter primitivo, aumentando ou diminuindo, transformando-o em um novo imóvel. Essa transformação pode se processar de duas formas:
a) pela ação do homem: acessórios que guarnecem uma construção comercial, como instalações, vitrinas, elevadores e etc.
b) pelas forças da natureza: o longo do tempo ou por ocorrência de fatos incomuns ou violentos, onde uma parte do imóvel se destaca de todo e se junta a outro, como acontece quando há terremotos, maremotos, enchentes e etc.
Formas de aquisição
Adquire-se a propriedade imóvel: pela transcrição do título de transferência no Registro de Imóveis; pela cessão; pelo usucapião, pelo direito hereditário
X - INDICADORES IMOBILIÁRIOS
Variação de preços de m2 de terrenos – Uberlândia – MG - Março/2010
Bairros - Valor m2 em Reais
Aparecida 180,00/ 1.000,00
Bom Jesus - 140,00/ 400,00
Brasil - 170,00/ 750,00
Cazeca - 180,00/ 1.100,00
Centro - 250,00/ 2.300,00
C. Jardim - 120,00/ 200,00
Fundinho - 250,00/ 600,00
Jaraguá - 90,00/ 350,00
Lídice - 250,00/ 950.00
Luizote - 85,00/ 550,00
Marti ns - 125,00/ 1.000,00
Morada do Sol- 25,00/ 35,00
Stª Mônica - 120,00/ 650,00
CUSTO UNITÁRIO BASICO – CUB
Custo unitário do metro quadrado de construção considerando o nível de acabamento e o tipo de imóvel.
Casa – Padrão baixo R$ 850,00
Casa – padrão Médio R$ 1.020,00
Casa – padrão alto R$ 1.260,00
Galpão - R$ 456,94
Apartamento
Padrão baixo R$ 755,00
Padrão Médio R$ 817,00
Padrão alto R$1.030,00
ÍNDICES DE REAJUSTE DE ALUGUEL
IGP - Índice Geral de Preços
IGP(FGV) - 0,63% (01/2010)
IGP9FGV0 – Acumulado 0,67%
IPC – índice de Preço ao Consumidor
IPC (FGV) - 1,29% (01/2010)
IPC 9FGV0 Acumulado - 4,42%
Fator de multiplicação para reajuste do aluguel:
Valor/ Aluguel x 1,0067 = valor reajustado fevereiro
Valor/ aluguel x 1,0442 = valor de Fevereiro
OUTRAS ASSOCIAÇÕES DO MERCADO IMOBILIÁRIO.
A existência do sistema COFECI/ CRECI é prevista em lei, sendo obrigatório a inscrição para o exercício profissional. Os sindicatos têm a existência também prevista em dispositivos legais, mas com filiação facultativa dos profissionais. A dinâmica do mercado imobiliário gerou o surgimento de outras associações, de natureza particular sem previsão legal. Algumas com grande atuação no mercado, outras com menor expressão. Dentre essas, destacam-se as principais:
- Sindicatos das Empresas de compra e Venda-SECOVI; - Associação das Empresas do Mercado Imobiliário-ADEMI - Associação das Empresas Loteadoras – AELO.
7.5- NOÇÕES BÁSICAS SOBRE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para a alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Incorporador é a pessoa física ou jurídica que administra uma incorporação imobiliária, no cartório competem ao Registro de Imóveis, os documentos comprovando a propriedade do terreno; a inexistência de débitos de impostos, protesto de títulos; ações cíveis e criminais de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes e ao incorporador, os projetos de construção devidamente aprovados pelas autoridades competentes.
O número de registro da incorporação, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios classificados.”
Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, deverá informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra.
O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir e edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras.
É vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns ou modificar as suas especificações.
A Lei nº 4.591/ 64, em seu artigo 28 expressa:
“ Considera-se incorporação imobiliária atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Dentro da atividade imobiliária, um dos tópicos mais importantes diz respeito às INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. Isto porque uma incorporação imobiliária implica em tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e independentes entre si, para venda e entrega futura, porem unidas por situações necessárias a fim de entender os objetivos definidos para construir e, antes, durante ou após a conclusão da construção, vender as unidades imobiliárias que integram a edificação coletiva. Para tanto, há o envolvimento de pessoas e técnicos da mais variadas especializações e funções, objetivando concluir o empreendimento até a sua total finalização, e depois de finalizado todo o processo com a individualização e discriminação de cada uma das unidades edificadas, fazendo o assentamento de Registro de Inoveis da circunscrição a que originalmente o terreno encontrava-se matriculado.
Até 1.964 a atividade de construção civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislação específica. Os poucos empresários que dispunham a construir prédios condominiais se perdiam na própria falta de planejamento e na incerteza da liquidez de recebimento das unidades vendidas durante a construção. Muitos
compradores atrasavam os pagamentos e conseqüentemente, atrasava-se ou inviabilizava-se a conclusão do empreendimento.
Com a criação do BNH em agosto de 1964 tornou-se necessária uma legislação regularizadora da atividade de construção civil voltada para as edificações residenciais. Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de dezembro foi sancionada a Lei nº 4.591, recebendo o nome de Condomínio e Incorporações, por dispor sobre “Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”.
Os primeiros 27 artigos da lei tratam das relações condominiais e os artigos28 a 66, se ocupam das edificações ou conjunto de edificações de prédios residenciais e não residenciais.
Quem pode ser considerado incorporador? A resposta está no artigo 28, parágrafo único da referida lei.
“Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
O incorporador é, pois a figura central de uma incorporação imobiliária. È dele a ideia de empreender o projeto, planejar o negócio, assumindo a responsabilidade pelos recursos financeiros necessários ao empreendimento e ainda, pela comercialização e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imóveis.
O incorporador, para lançar um empreendimento, deverá seguir um roteiro, conformidade com as características de cada projeto, porém todos eles sujeitos à Lei 4.591/ 64. Esse roteiro é basicamente:
· Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir;
· Ter os projetos aprovados nos órgãos competentes;
· Registrar o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis;
· Contratar a construção
· Comercializar as unidades que supõe o projeto;
· Concluir obra
· Fazer o registro individual no Cartório de Registro de Imóveis de cada unidade comercializada;
· Instalar o condomínio com entrega aos condôminos.
Pelos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, têm-se a caracterização de uma relação de consumo, as atividades de incorporar e vender unidades imobiliárias, o que, sempre é feito através de contratos de compra e venda;
NOÇÕES BÁSICAS SOBRE LOTEAMENTOS
Os loteamentos urbanos obedecem a preceitos estabelecidos pela Lei n º 6.766, de 19/12/1979. Normalmente são desmembramentos de glebas rurais, situadas nos arredores das cidades. Cada município possui regras.
O procedimento básico para aprovação de um loteamento é o seguinte:
Consultoria previa a prefeitura, com apresentação dos documentos a seguir:
- Planta de situação;
-Planta baixa, com localização e dimensão dos lotes, sistema viário, reservas, praças, locais para o comércio, escola e lazer;
- Planta e levantamento topográfico;
- Memorial descritivo, planilha de cálculo e caderneta de campo;
- Escritura de registro [de imóvel;]
-RIMA-Relatório de impacto ambiental.
O loteador somente pode anunciar o empreendimento para venda após obter devido registro na Prefeitura, constituindo anúncio ilícito passível de punição pelo Creci o anúncio sem menção do nº da licença.
A lei 6.766/79 estabelece algumas diferenças entre loteamento e desmembramento, como abaixo:
Art. 2º - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta lei as das legislações estaduais e municipais pertinente.
1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação já existentes.
Com relação à infra-estrutura mínima a ser feita pelo loteador, a lei assim determina ainda no art. 2º.
“5º - Considera-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.”
As dimensões mínimas dos lotes urbanos são definidas no “Plano Diretor” de cada município. No entanto, a Lei 6.766/ 79 estabelece, no art.4º, que os lotes devam ter dimensões mínimas de 125 m² ( cento e vinte e cinco quadrados ) de área, e frente mínima de 5 m (cinco metros).
Deve ser definida, ainda, a obrigatoriamente uma faixa chamada (non edificadi), reservada aos equipamentos urbanos, como abastecimento de água, serviços de esgoto, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
-DIREITO DE SUPERFÍCIE
Vem sendo chamado de “novo modelo de ocupação do solo” a possibilidade de se fazer um loteamento urbano com regras estabelecidas pelos art. 1.369 a 1.377 do novo Código Civil Brasileiro, que possibilita um relacionamento muito mais flexível entre os loteadores (concedentes) e os adquirentes (superficiários). È o “Direito de Superfície”.
Os contratos e compra e venda de lotes elaborados com o fundamento jurídico nesses artigos são uma espécie de “leasing imobiliário”, possibilitando o desfazilamento do negócio de maneira simplificada, se necessário, sem prejuízos para as partes, diferentemente do que estabelece o Código de Defesa do Consumidor.
Pelo Código, em caso de inadimplência, o loteador, sem prazo definido, é obrigado a devolver o que recebeu corrigido, podendo reter apenas 10% como forma de indenização.
NOÇÕES BÁSICAS SOBRE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para a alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Incorporador é a pessoa física ou jurídica que administra uma incorporação imobiliária, no cartório competem ao Registro de Imóveis, os documentos comprovando a propriedade do terreno; a inexistência de débitos de impostos, protesto de títulos; ações cíveis e criminais de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes e ao incorporador, os projetos de construção devidamente aprovados pelas autoridades competentes.
O número de registro da incorporação, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios classificados.”
Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, deverá informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra.
O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir e edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras.
É vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns ou modificar as suas especificações.
A Lei nº 4.591/ 64, em seu artigo 28 expressa:
“ Considera-se incorporação imobiliária atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Dentro da atividade imobiliária, um dos tópicos mais importantes diz respeito às INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. Isto porque uma incorporação imobiliária implica em tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e independentes entre si, para venda e entrega futura, porem unidas por situações necessárias a fim de entender os objetivos definidos para construir e, antes, durante ou após a conclusão da construção, vender as unidades imobiliárias que integram a edificação coletiva. Para tanto, há o envolvimento de pessoas e técnicos da mais variadas especializações e funções, objetivando concluir o empreendimento até a sua total finalização, e depois de finalizado todo o processo com a individualização e discriminação de cada uma das unidades edificadas, fazendo o assentamento de Registro de Inoveis da circunscrição a que originalmente o terreno encontrava-se matriculado.
Até 1.964 a atividade de construção civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislação específica. Os poucos empresários que dispunham a construir prédios condominiais se perdiam na própria falta de planejamento e na incerteza da liquidez de recebimento das unidades vendidas durante a construção. Muitos compradores atrasavam os pagamentos e conseqüentemente, atrasava-se ou inviabilizava-se a conclusão do empreendimento.
Com a criação do BNH em agosto de 1964 tornou-se necessária uma legislação regularizadora da atividade de construção civil voltada para as edificações residenciais. Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de dezembro foi sancionada a Lei nº 4.591, recebendo o nome de Condomínio e Incorporações, por dispor sobre “Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”.
Os primeiros 27 artigos da lei tratam das relações condominais e os artigos28 a 66, se ocupam das edificações ou conjunto de edificações de prédios residenciais e não residenciais.
Quem pode ser considerado incorporador? A resposta está no artigo 28, parágrafo único da referida lei.
“Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
O incorporador é, pois a figura central de uma incorporação imobiliária. È dele a ideia de empreender o projeto, planejar o negócio, assumindo a responsabilidade pelos recursos financeiros necessários ao empreendimento e ainda, pela comercialização e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imóveis.
O incorporador, para lançar um empreendimento, deverá seguir um roteiro, conformidade com as características de cada projeto, porém todos eles sujeitos à Lei 4.591/ 64. Esse roteiro é basicamente:
· Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir;
· Ter os projetos aprovados nos órgãos competentes;
· Registrar o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis;
· Contratar a construção
· Comercializar as unidades que supõe o projeto;
· Concluir obra
· Fazer o registro individual no Cartório de Registro de Imóveis de cada unidade comercializada;
· Instalar o condomínio com entrega aos condôminos.
Pelos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, têm-se a caracterização de uma relação de consumo, as atividades de incorporar e vender unidades imobiliárias, o que, sempre é feito através de contratos de compra e venda;
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Visando proteger o consumidor, mais especificamente o comprador de imóveis de empreendimentos de incorporação, o Governo Federal, aproveitando iniciativa do Deputado Ayrton Xerêz – PSDB/ RJ, autor do PL 2109/ 199, apresentou o Projeto de Lei nº 3065/ 2004 ( no Senado PLC 0047/ 2004), que “ dispõe sobre o patrimônio de afetação das incorporações imobiliárias, Letras e Crédito Imobiliário, Cédulas de Crédito Imobiliário e Cédula de Credito Bancário.”
Tais projetos de lei vieram a ser transformados na Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004. O artigo 1º desde diploma legal estabelece:
“Art.1º - Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional irretratável enquanto pendurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõe a incorporação.”
O Parágrafo único do art. 3º diz: “o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetadas”.
Esse dispositivo resultou o nome “ Patrimônio de Afetação”, que significa, em síntese, que a contabilidade da obra será feita independentemente dos demais controles da empresa, e o terreno, as acessões e os demais bens vinculados à incorporação imobiliária, manter-se-aõ apartados do patrimônio do incorporador e se destinarão a viabilizar a conclusão das obras entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes.
Assim em caso de falência da incorporadora, os bens do “patrimônio de afetação” garantirão a conclusão da obra, ou pelo menos uma parte dela, diminuindo o prejuízo os adquirentes, alem de ser permitido aos compradores a contratação de outra empresa para conclusão das unidades.
Trata-se, em bom tempo, de uma maior garantia aos adquirentes de imóveis para entrega futura, traduzindo maior confiança no mercado imobiliário de incorporações.
